כיסוי תקשורתי

כדי לממן את העיסקה גייסה השבוע החברה 200 מיליון שקל בהנפקת איגרות חוב פרטיות

 

 

קבוצת ריט ישראל מביעה אמון מלא בכלכלה בצפון למרות האירועים האחרונים באזור. למעריב נודע כי החברה, המתמחה בהשקעות בנדל"ן מניב, חתמה אתמול על עיסקה לרכישת השליטה ב קניון נהריה תמורת 90 מיליון שקל. שטח הקניון עומד על 8,000 מ"ר.

 

 

כדי לממן את העיסקה גייסה השבוע החברה 200 מיליון שקל בהנפקת איגרות חוב פרטיות. קבוצת ריט ישראל נמצאת בבעלות קבוצת ריט UK שבשליטת המיליארדר ליאו נואי, חברת ההשקעות אקסלנס ועמיר בירם, המשמש כמנכ"ל הקבוצה בישראל.

 

 

עיסקת המכירה נעשתה בתיאום בנק דיסקונט. הבנק ביקש לממש את הנכס, שהיה בבעלות קבוצת יזמים שנקלעה לקשיים. מטעם קבוצת ריט ניהל את העיסקה פליקס שופמן יחד עם עו"ד חגית בבלי ממשרד יגאל ארנון.

 

קבוצת ריט החלה את פעילותה בישראל בתקופת האינתיפאדה ב-2003, כשרכשה את חברת נכסי אזורים (כיום בריטיש ישראל נכסים). מאז רכשה הקבוצה נדל"ן בישראל בהיקף מיליארד דולר. בשנתיים האחרונות הפכה הקבוצה לבעלת הקניונים ומרכזי המסחר הגדולה בישראל, והיא מחזיקה ומנהלת למעלה מ-10 קניונים גדולים. שווי החברה נאמד ב-1.4 מיליארד שקל.

 

מנכ"ל הקבוצה עמיר בירם מסר למעריב: "אנחנו גאים לבצע את העיסקה דווקא בעיתוי הנוכחי. נהריה היא עיר מקסימה ובעלת פוטנציאל גבוה. בכוונתנו להשקיע בקניון ולהרחיבו כבר בתקופה הקרובה".

 

משה רוזנבלום, מנכ"ל חטיבת קניוני ריט, העריך אתמול כי הקניון בנהריה יהפוך בקרוב למרכז בילוי אזורי.

 

דירדר היפוול מדברת עם החלוצים בתחום ההשקעות בחו"ל ליאו נואי וקווין מקגראט.

 

 

 

צריך להיות משקיע אמיץ כדי להשקיע עשרים מיליון דולר בעיר מופגזת במטח של טילי קטיושה בעיצוב רוסי.

 

לחברת ריט ניהול נכסים זה היה רק עוד צעד בהיסטוריה ארוכה של חדירה לשווקים חדשים. חברת ההשקעות הנדל"ן הבריטית רכשה קניון בעיר הישראלית נהריה בשיא האימות האחרון עם לבנון. הרכישה הושלמה לפני שבועיים והקניון, שהיה סגור בימי המלחמה, פתוח כיום.

 

אבל ישראל היא רק חלק קטן מאימפריית הנדל"ן הגלובלית. החברה, שנוסדה בשנת 1996 ע"י ליאו נואי וקווין מקגראט כנציג של קרן משפחת נואי, מחזיקה כיום נכסים באנגליה בשווי של 1.6 מיליארד לירות שטרלינג ובחו"ל בשווי של 1.8 מיליארד לירות שטרלינג במדינות כמו גרמניה, איטליה, שווייץ, שבדיה, בלגיה והודו (ראה מטה).

 

חברת ריט החלה להשקיע בחו"ל לפני יותר משש שנים. היא מחלוצי המשקיעים הבריטיים החדשים שאינם קשורים בגבולות הטריטוריאליות בחיפוש אחר תשואות טובות יותר ושל אתרי נדל"ן חמים בצמיחה.

 

המשך ההתרחבות הגלובלית של חברת ריט יהיה יותר ויותר קשה כשהיא צריכה להתמודד על עיסקאות עם גל של משקיעים, מוסדות, חברות רשומות ב-AIM וקרנות ששופכות כסף באירופה, אסיה והלאה.

 

התחרות החזקה יותר לא גרמה לחברת ריט לדחות ההשקעות הגלובליות. אכן, נואי, שהיה פעיל בשוק הנדל"ן הבריטי שלושים שנה, בעיקר כמנכ"ל בחברת "בורן אנד פרופרטיס" הרשומה, אומר שהשקעה גלובלית היא סיכון הכרחי.

 

"נכון, לפעמים הדשא הוא יותר ירוק בצד השני", הוא מספר לפרופרטי וויק, בראיון נדיר.

"אבל בשבילנו השוק הבריטי הוא השוק הכי קשה לעבוד בו. אנחנו מסוגלים לעבוד בכל שוק שאיננו יציב לחלוטין אבל כשהשוק מאוד שטוח ומאוד גבוה, כמו באנגליה, פשוט לא יודעים לאן הולכים".

 

הדבר הראשון שאנחנו עושים זה לכסות סיכון מירידה – ליאו נואי, חברת ריט ניהול נכסים.

 

נואי כבר מזמן מטיל ספק בשווים של נכסים בשוק הבריטי, והדאגה הזאת היא שהובילה את ההתרחבות הגלובלית של חברת ריט.

 

"קנינו באנגליה בשנים האחרונות ועדיין אנחנו רוכשים באופן מאוד סלקטיבי, אבל זה הרבה פחות ממה שהיינו עושים בעבר", אומר נואי. "היה לנו פעם 20 מרכזי מסחר [באנגליה]. כרגע אין לנו אחד. אני פשוט לא יכול לראות גידול נוסף בתשואות".

 

מעצמה באירופה

 

ריט השתמשה במודל ההשקעה הבריטי במקומות אחרים בעולם בהצלחה. מקגראט, יד ימינו של נואי והשותף האחראי לרכישות של חברת ריט, אומר שזיהוי אי-תימחור בשווקים והגדרת אסטרטגית השקעה המנצלת אי-התאמה, הם חלקים חיוניים באסטרטגית ההשקעה הגלובלית של החברה.

 

"כך תמיד פעלנו", הוא אומר. "באנגליה, לפני עשר שנים היינו קונים מרכזי מסחר ובתי אבות כשאף אחד אחר לא עשה זאת, בגלל שיכלנו לראות שישנו דיסקאונט גדול", אומר מקגראט.

 

החשיפה הכי גדולה לאירופה של חברת ריט היא בגרמניה, תיק בשווי של 1.2 מיליארד יורו (807 מיליון לירות שטרלינג). "הדעה שלנו על גרמניה אז – שהיא מעצמה באירופה ושהיא תתאושש – זה מה שכולם אומרים היום", אומר מקגראט. "הסיכון היחיד בשבילנו הוא שהאפסייד מההתאוששות בגרמניה רק קורה עכשו ולא שנתיים או שלוש לאחר שנכנסנו לשוק".

 

החשיפה הכי גדולה לאירופה של חברת ריט היא בגרמניה, תיק בשווי של 1.2 מיליארד יורו (807 מיליון לירות שטרלינג). "הדעה שלנו על גרמניה אז – שהיא מעצמה באירופה ושהיא תתאושש – זה מה שכולם אומרים היום", אומר מקגראט. "הסיכון היחיד בשבילנו הוא שהאפסייד מההתאוששות בגרמניה רק קורה עכשו ולא שנתיים או שלוש לאחר שנכנסנו לשוק".הגלובלית של חברת ריט, כשהשקעות אלו הגיעו למינוף של 90%, אבל עם ממוצע כללי שנע בין 70% לבין 75% יחס LTVלשווי. "הדבר הראשון שאנחנו עושים זה לכסות סיכון הירידה. אנחנו בודקים את הבנקים, לכמה זמן ההלואה ושואלים את עצמנו האם ניכנס לבעיה אם השוק יורד", אומר נואי. "אנחנו בוחנים הפוטנציאל העתידי רק לאחר שווידאנו שאנחנו מסוגלים לנהל את סיכון הירידה".

 

לדבריו חברת ריט איננה מסתמכת אך ורק על משחק התשואות בשווקי נדל"ן באירופה "שלא יכולים להתקדם בהרבה".

 

"אני עוסק בנדל"ן, לא במימון", אומר נואי. "אף פעם לא ללמדתי באוניברסיטה, מכיוון שאני מבין בנדל"ן ... ובוחן כל היבטי העיסקה, החל עלות הקרקע ועד לשוכרים".

"אני לא מתמקד בבונוס של מנהל הקרן שלי וגם לא חושב על איזה כסף אתן לגמלאי עם מקל בעוד 30 שנה". מעבר לידע הנדלני, נואי אומר שהיתרון של חברת ריט בהשקעות גלובליות הוא שהחברה לא נתונה ללחצים להשקיע. "ישנו כסף מארה"ב ומהקרנות וכולם רוצים לשים הכסף הזה איפשהוא", אומר נואי. "אם הייתי מרגיש שאני חייב לשמור את הכסף בצד, הייתי מרגיש כאילו שאני רץ על מכונת דיווש אין-סופית".

 

חוסר הלחץ להשקיע גורם שיש פחות מקום לטעות ונואי מרגיש שחלק מהמשקיעים מעריכים בחסר סיכון ההשקעה הגלובלית, במיוחד באירופה. "אני באמת מאמין שכמות הכסף הנכנסת לאירופה יכולה להיעלם באותה המהירות שהיא הגיעה", אומר נואי. "ה' ישמור אם תהיה אינפלציה או אם יהיה מיתון. למזלנו אנחנו לא נואשים להשקיע את כספנו באף מקום".

 

הקשר ההודי

 

החברה באמת לא השקיעה את כספה סתם בכל מקום. חברת ריט דחתה את סין לטובת השקעה בהודו בגלל גורם הסיכון. "סין יכולה לסגור את שעריה במהירות שהיא פותחת אותם. הם רוצים אותנו בנואשות כי הם רוצים את הידע והטכנולוגיה שלנו אבל אין עדיין שמה כלכלה חופשית והיא גם לא תהיה זאת, אף פעם", אומר נואי.

 

גם רוסיה נחשבת למקום גרוע בדעת החברה בגלל השחיתות הנפוצה. מצד שני, החברה אוהבת את הודו בגלל קצב הצמיחה הכלכלית, המבנה הדמוקרטי, נוחיות התקשורת של המדינה והופעתה "כמעצמה עולמית עתידית".

 

הודו היא גם השוק הגלובלי היחידה שבה חברת ריט עוסקת ביזמות (ראה מטה) ומתכננת להשקיע מיליארד דולר (673 מיליון לירות שטרלינג) בחמש שנים הקרובות.

 

"באופן טבעי אנחנו לא עוסקים ביזמות אבל הודו היא מדינה מתפתחת עם מעמד בינוני צומח עצום וכולם רוצים להשיג יותר", אומר נואי.

 

הוא מוסיף שאף על פי שהודו הוא השוק הקשה ביותר מבחינה עיסקית, לכל השווקים שבהם החברה פעילה ישנם תכונות מיוחדות נבדלות.

 

"חייבים להבין שהדברים יכולים להיות שונים בשווקים שונים וצריך להיות מוכן לזה", אומר נואי. "ההגדרה של שקיפות של מישהו יכולה להיות מאד שונה מההגדרה שלך. כאן הידע המקומי הוא חשוב".

 

"ארגנטינה היתה יכולה להיות הימור טוב לפני שלש שנים, אבל אי אפשר להיות בכל מקום ואנחנו לא רוצים להעסיק 3,000 עובדים. אנחנו רוצים להישאר קטנים".

 

נואי אומר "שתמיד ישנו יחס בין הסיכון לבין הרוח" שצריך לקחת בחשבון כשמשקיעים בשוק מסויים על פני שוק אחר, אבל עם שוק נדל"ן שהוא נהיה יותר ויותר גלובלי, "אין בזה הרבה".

 

"אם מסתכלים על גראף של 10 שנים, המשקיעים תמיד הצליחו יותר בנדל"ן", אומר נואי. "תמיד ישנו גידול הון. לא משנה אם זה בא מאינפלציה או מגידול בשכר דירה, זה תמיד ישנו, בכל שוק".

 

אבל באף מקום לא היה הגידול יותר ברור מאשר ביצוע התיק הישראלי של החברה. ללא ספק אחד השווקים הכי מסוכנים במונחים של יציבות מדינית.

 

"כשהתחלנו לרכוש לפני שלש שנים רכשנו מרכזי מסחר מובילים בתשואות דו-סיפרתיות והם השתפרו בצורה מדהימה", אומר נואי. "היה לנו המון מזל, אבל אנשים עם כושר עמידה תמיד יצליחו".

 

גישת חברת ריט

 

חברת ריט מנוהלת בשליטה הדוקה של ארבעת השותפים המנהלים, ליאו נואי, קווין מקגראט, אייבור סמיט ומרטין שפהארד. מקגראט מטפל ברכישות, סמיט עוסק במימון העיסקאות ושפהרד הוא אחראי על ניהול הנכסים. נואי, בן אדם אינטנסיבי ששורד עם כארבעה שעות שינה ללילה, הוא אחראי על האסטרטגיה הכוללת ומודע לכל העיסקאות המתבצעות.

 

"אני זמין למנקה", אומר נואי. "הדלת שלי תמיד פתוחה".

חמישה חברים אחרים מהצוות הגלובלי של חברת ריט אחראים על התיקים האזוריים השונים (ראה מטה) ומדווחים לארבעת השותפים באמצעות ועידות ווידאו שבועיות.

"לא שאנחנו פריקים של שליטה", אומר מקגראט מארבעת השותפים. "אנחנו פשוט רוצים להיות עם היד על הדופק".

 

ריט אירופה

 

חברת ריט אירופה מנוהלת ע"י קריס הורלר, לשעבר איש רויאל בנק אוב סקוטלאנד. לחברה משרדים בגרמניה ובשבדיה וגם יחסי עיסקה משותפת עם ג'י. אי. פרופרטיס, קרן אפולו ושותפים ממדינות מקומיים.

 

התיק של ריט אירופה מתחלק לתיק איטלקי בשווי 400 מיליון יורו (269 מיליון לירות שטרלינג) 180 מיליון יורו (121 מיליון לירות שטרלינג) מושקעים בשוויץ, בשבדיה ובבלגיה. החברה כרגע בוחנת השקעה בטורקיה והשקעות בעיסקאות משותפות בצ'כיה, סלובקיה, בולגריה ויון.

 

הורלר טוען שתשואות לא יכולות להתקדם הרבה יותר באירופה ולכן הכרת השוק המקומי היא חיונית. "משלמים יותר היום וצריך להיזהר", הוא אומר. "ליאו החדיר לנו שלקח לו 30 שנה לבנות העסק שלו והוא לא רוצה שאחד מאיתנו יזרוק את הכל בחמש דקות".

 

גרמניה

 

איריס שוברל פתחה את משרד חברת ריט במינכן בשנת 2000, לאחר 17 שנה במחלקת מימון נדל"ן של הייפו-ווריינס בנק. שוברל אומרת שהתיק הגרמני של חברת ריט, יהיה שווה 2 מיליארד יורו (1.35 מיליארד לירות שטרלינג) באמצע השנה הקרובה, הגיע "לנקודה של כמות קריטית" איפה שהחברה יכולה להתחיל למכור. חברת ריט מתכוונת למכור 600 מיליון יורו (404 מיליון לירות שטרלינג) בגרמניה ולהשקיע בחזרה הכסף בקמעונאות, לוגיסטיקה, ויזמות של משרדים במרכזי העיירות "במיקומים מצויינים".

 

"עכשו הזמן למכור נכסים (בגרמניה) עם חוזים ארוכי-טווח ולרכוש נכסים עם חוזים קצרי-טווח איפה שנראה אפסייד לפוטנציאל ניהולי", אומרת שוברל. היא מוסיפה שהתשואות ימשיכו לרדת ושכ"ד יגדל עוד כשההשפעה החיובית של סוף המיתון יורגש.

 

שבדיה

 

"הוא מסתובב כאן כבר 16 שנה, נשוי לאישה שבדית, דובר השפה. הוא השבדי שלנו בשטח", אומר מקגראט. האיש שעליו מדובר הוא מייק מרטין שהצטרף לחברת ריט במרץ והגיע מחברת אייברדין אינווסטורס. העבודה של מרטין כוללת שבדיה, פינלנד, דנמרק, אזור הבנלוקס ומדינות הבלקן. הוא אומר שחברת ריט בוחנת בעיקר השקעות בקמעונאות ובלוגיסטיקה באזור.

 

החברה נכנסה לשוק הצפוני בהתחלת החודש עם רכישה של תיק קמעונאי מחברת בולטבי לנד בשווי של 1.2 מיליארד קרונים שבדיים (90 מיליון לירות שטרלינג).

"התוכנית העיסקית לשנה הראשונה באזור היתה לרכוש נכסים בשווי של 200 עד 300 מיליון יורו, ואנחנו די קרובים ליעד הזה", אומר מרטין.

 

הודו

 

דוד כהן, לשעבר מנכ"ל חברת הטכנולוגיה פרוט סיסטמס, מקים משרד חברת ריט במומביי.

 

אני הקמתי פעילות עבור פרו בהודו לפני 10 שנים ואני מכיר הדינמיקה של עשיית עסקים בהודו", אומר כהן. "אני לא מה שנקרא איש נדל"ן מלידה, אבל לומדים מהר מה חשוב".

חברת ריט הצטרפה לעיסקה משותפת לפתח פרוייקט של מגורים בגודל של 110 אייקר (44.5 הקטאר) כ-150 מיליון דולר (79 מיליון לירות שטרלינג) קוב לפון עם יזם מקומי. החברה נמצאת כרגע גם במו"מ עם הממשלה על הקמת פרוייקט מגורים בגודל של 17 אייקר (6.87 הקטאר) של 2,200 יחידות דיור קרוב לבנגלור.

 

מטרת החברה הוא "הביקוש למגורים המסיבי" בעיירות עם אוכלוסיות הגדילות מהר ממיליון איש עד לחמש מיליון איש, כמו פון, בנגלור ושניי. החברה נמנעת מאזורים כמו דרום בומביי הנחשב כמאד "חם" ולכן חשוף לבועות מחיר.

 

ישראל

 

חברת ריט אומרת שישראל היא אחת הסודות הכי שמורים בשוק הנדל"ן הגלובלי ושהתיק שלה יצר תשואה של 15% על ההון.

 

עמיר בירם, רו"ח בהשכלתו, הקים משרדי החברה בתל אביב בשנת 2003. לחברה תיק של מיליארד דולר (526 מיליון לירות שטרלינג) מחולק על פני שלשת זרועות הפעילות, מרכזי מסחר, דיור מוגן ופארק העסקים והיי-טק פארק אזורים.

 

ריט מחזיקה ב-14 מרכזי מסחר בישראל, יותר מכל חברה אחרת. "כשיצאנו לדרך השוק היה קל בשבילנו, אבל בשנתיים שלוש האחרונות הרבה שחקנים חדשים נכנסו", אומר בירם. "עדיין יש לנו יתרון כי אנחנו מאד מוכרים ולעיתים קרובות אנשים באים קודם אלנו כשחושבים למכור".

 

"יש לנו תיק טוב ואנחנו סבורים שמה שקרה באירופה, שהתשואות ירדו לרמה של 7.5% ו-8%, יקרה גם כאן ואנחנו נהנה מזה".

עו"ד שרגא בירן: "נפתח חלון הזדמנויות לקבלת מימון בנקאי זול יותר, ללא בירוקרטיה ותנאים מגבילים" יעניק הלוואה של למעלה מ-100 מיליון דולר לתקופה של 5 שנים ביחד עם מגדל ביטוח שתממן 25% מהפרויקט
 

 

קרן ריט לישראל (נכסי אזורים לשעבר), בראשות רו"ח עמיר בירם ואנשי כפר מלל, חתמה בסוף השבוע עם הבנק הגרמני EURO HYPO על עיסקה למימון מחדש של פארק אזורים בפ"ת.

 

הבנק הגרמני ייכנס למעשה בנעליו של בנק לאומי ויעניק לחברת פארק מלל תעשיות המוחזקת ע"י ריט וכפר מלל, הלוואה של למעלה מ-100 מיליון דולר לתקופה של 5 שנים עם אופציה ללווה להארכת התקופה בחמש שנים נוספות.

 

EURO HYPO יעניק כ-75% מההלוואה במטבע מקומי, וזאת לאחר שהמיר את כספו באמצעות חברת הביטוח מגדל, שהיא גם זו שתעניק לקרן ריט את יתרת ההלוואה (25%) בפארק.

 

אין ספק שכניסת בנקים זרים לישראל לצורך מימון פרויקטים נדל"ניים מקומיים, מהווה צעד חסר תקדים ואנשי קרן ריט מקווים שזוהי "סנונית המבשרת את בואו של האביב".

 

אחד היתרונות הבולטים בהלוואה הממוחזרת הינו שעבוד הנכס בלבד כנגד ההלוואה, דבר שאינו נהוג במחוזיתנו. כמו כן, כפר מלל תעשיות תדרש לשלם בשנים הראשונות על הריבית וכ-1.2% בלבד על קרן ההלוואה. היות וההכנסות השנתיות מהפארק נאמדות בכ-55 מיליון שקל, הרי שבשיטה זו ייווצר לכפר מלל תעשיות תזרים מזומנים של כ-10 מיליון שקל בשנה. מחצית מסכום זה ילך בכל שנה למשפחות כפר מלל, בצורה של דיבידנד.

 

גורם בכיר המקורב לעיסקה אמר ל"גלובס", כי הבנק הגרמני הביע את אמונו בקרן ריט ובכלכלת ישראל, וזאת חרף אירועי סוף השבוע בגזרה הצפונית. לדבריו, "אין ספק שהעבודה שקרן ריט מוחזקת בידי איש העסקים לואי נואי תרמה רבות להתקדמות העיסקה ולחתימתה".

 

התעוררות שוק הנדל"ן המניב בישראל הסבה את תשומת ליבם של חדרי המצב של בנקים זרים בעיקר מיבשת אירופה, ואלו החלו לאחרונה לבחון, ביתר שאת, אפשרות של מימון פרויקטים בישראל בהלוואות בעלות ריבית נמוכה יותר מזו של הבנקים המקומיים, והכי חשוב - כנגד שיעבוד הנכס בלבד (Non Recourse).

 

לדברי עוה"ד שרגא בירן, אשר ליווה את העיסקה מראשיתה, "חשוב שהבנקים בישראל היושבים להם בשדרות רוטשילד בת"א יפנימו שנוצרה מציאות חדשה וכעת נפתח בפני החברות השונות בישראל חלון הזדמנויות לקבלת מימון בנקאי זול יותר, ללא בירוקרטיה ותנאים מגבילים".

 

כיום פועלות בישראל 15 נציגויות של בנקים זרים, אך רק לשני בנקים זרים, HSBC וסיטיבנק, רישיון לפעול כתאגיד בנקאי, ובבעלותם סניף הפעיל במגוון ענפים.

 

על-פי ההערכות, בשנת 2006 יוכפל מספר הבנקים הזרים הפועלים בישראל. לאחרונה קיבל הבנק ההודי SBI אישור עקרוני מבנק ישראל לפעילות כתאגיד בנקאי, וההערכות הן כי עוד בנק זר אחד לפחות יפתח השנה סניף בישראל. גם הבנק הצרפתי בי.אן.פי פאריבה (BNP PARIBAS) מעוניין לפתוח סניף ולהיכנס לפעילות בנקאית מלאה בישראל.

 

באירוע החתימה השתתפו עוה"ד שרגא בירן ואפרת כראזי ממשרדו, אנשי ריט לישראל, אנשי חברת הביטוח מגדל בראשות איציק יוכלמן, אנשי הבנק הגרמני בראשות Anni Honiki, אנשי משרד עוה"ד של פישר בכר חן ושות', ואיש העסקים דוד בלומברג, מי ששימש בעבר כמנכ"ל בנק ירושלים ובנק מזרחי.

 

העלאת הדירוג מאפשרת לחברה לגייס עוד כ-200 מיליון שקלים בהנפקות אג"ח. גיוס האג"ח ינוהל על ידי מנהל הכספים של החברה מר טל גינזבורג בסיוע עם חברת החיתום של אקסלנס
 

 

חברת הדירוג מעלות העלתה מוקדם יותר היום את דירוגה של חברת בריטיש ישראל נכסים מקבוצת ריט (ישראל) (לשעבר נכסי אזורים) מרמת A מינוס לרמת A. לדברי מעלות העלאת הדירוג הנוכחית מתבססת בעיקר על השיפור במיצובה העסקי של החברה לאור העלייה בהיקף הפעילות שלה במהלך השנה האחרונה, איכות נכסיה, הממוקמים באזורי ביקוש, בשיעורי התפוסה הגבוהים, פיזור הפעילות, ואסטרטגיית החברה להתמקד בנכסים העיקריים והמניבים של החברה בד בבד עם מימוש נכסים שאינם בליבת העסקים שלה. הדירוג תקף גם לסדרות אג"ח שבמחזור.

 

החברה נרכשה על ידי קבוצת ריט ישראל בסוף שנת 2003 אז עמד דירוג החברה על BBB, מיד לאחר מועד הרכישה הועלה דירוגה של החברה לרמת A מינוס ובעקבותיו גייסה החברה כ-200 מיליון שקלים באגרות חוב שאינן סחירות.

 

מאז הרכישה ביצעה קבוצת ריט ישראל שינויים נרחבים בחברה. החברה ממשה נכסים שאינם בליבת העסקים של החברה בהיקף של כ–180 מיליון שקלים בעוד שהפעילות העסקית בכלל הסקטורים האסטרטגיים של החברה הורחבה. פעילות הליבה כוללת את פעילות מרכזי המסחר, דיור מוגן ואזורי ההיי טק.

 

במסגרת מרכזי המסחר הקימה החברה את ריט ניהול קניונים המנהלת ומחזיקה כ–10 מרכזי מסחר מובילים בישראל. במסגרת הדיור המוגן, רכשה החברה את אחזקות גזית גלוב במשכנות כלל ולאחרונה נרכשו מספר אתרים להקמת בתי דיור מוגן באזורים אסטרטגיים. במסגרת אזורי ההיי טק, הושכרו כל השטחים בפארק אזורים וכיום שוקדת החברה על הכנת תוכניות לבניין נוסף בפארק והכשרת שלב ב של הפארק שיכלול כ-40,000 מ"ר נוספים.

 

שכר הדירה מנכסי החברה עומד כיום על כ-220 מיליון שקלים, לא כולל הכנסות ניהול והכנסות מחברת משכנות כלל. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת בשנת 2005 הסתכם בכ–100 מיליון שקלים.

 

דו"ח הדירוג מאפשר לחברה לגייס עוד כ-200 מיליון שקלים ברמת הדירוג החדשה. החברה מתכננת את ביצוע הגיוס בשבועות הקרובים. גיוס האג"ח ינוהל על ידי מנהל הכספים של החברה מר טל גינזבורג בסיוע עם חברת החיתום של אקסלנס.

העיסקה משקפת תשואה של 9% ומעלה ,

חברת ריט לישראל , בראשות רו"ח עמיר בירם, רכשה בסוף השבוע שעבר את מתחם בילו סנטר שמדרום לרחובות. היא תשלם למוכרות, חברת תנובה (40%) וחברת פידיאס (60%), 63.5 מיליון דולר.

 

לחברת פידיאס, הנמצאת בשליטת חברת משולם לוינשטיין (50%), זכויות חכירה במתחם אותן רכשה מרשות הפיתוח, עד לשנת 2059. משולם לוינשטין דיווחה כי כתוצאה מהעיסקה תרשום רווח הון של 20 מיליון שקל, שיירשמו בדו"חות הבאים של החברה. מתחם בילו"ו סנטר משתרע על שטח של 63 דונם, וכולל פאואר סנטר בשטח בנוישל 28 אלף מ"ר וכן 1,400 מקומות חניה. במתחם זכויות בנייה לכ-4,000 מ"ר נוספים. הסכם הרכישה כולל את המקרקעין שבמתחם ואת הפעילות של המרכז, לרבות המוניטין.

 

ל"גלובס" נודע, כי חברת ריט לישראל השכירה בינתיים כ-3,000 מ"ר מתוך זכויות הבנייה לרשת האופנה פקטורי 54, בדמי השכירות של כ-10דולר למ"ר לחודש, בחוזה ל-3 שנים עם שתי אופציות בנות שלוש שנים כל אחת. פקטורי 54 שוכרת בנוסף חנות בת 2,500 מ"ר בפאואר סנטר של אריה פרשקובסקי וקובי רוגובין וחברת הביטוח מגדל, באזור התעשייה הדרומי של נתניה. היא משלמת בנתניה דמי שכירות של 15 דולר למ"ר, בחוזה עד ליוני 2008 עם אופציה להארכה עד לשנת 2018. התשואה מעסקת ביל"ו נחשבת לגבוהה במיוחד. דמי השכירות השנתיים הנובעים מהפאואר – סנטר בבילו"ו מסתכמים ב-26 מיליון שקל, ברמת מחירים של 16.5 דולר למ"ר לחודש בממוצע . עם זאת, הסכמי שכירות מסוימים מגיעים השנה לסיומם, ובשנה האחרונה חידושי החוזים היו במחירים גבוהים יותר והגיעו אף ל-19 דולר למ"ר, כך שאם משקללים את חוזי השכירות וזכויות הבנייה המושכרות מראש, הרי שהתשואה בעיסקה נאמדת ב-9% - 9.5%.

 

בכוונת קבוצת ריט להפוך את מתחם בילו"ו סנטר למכרז – OUTLET, בו ימכרו כל הרשתות עודפים וסחורה מוזלת. כמו כן בכוונתה לבצע במתחם שינויים נרחבים, לרבות הזזת מספר מבנים והרחבת השוק הקיים למתחם שוק איכרים מסודר. כמו כן החברה מתכוונת להוסיף מספר חניות רב במתחם הצמוד, ולהקים פארק שעשועים ואטרקציות לילדים, דוגמת פארקי ה – SIX FLAGS , AMUSEMENT ברחבי העולם.

 

השלמת העיסקה, בכל הנוגע לרכישת חלקה של פידיאס, כפופה עדיין לאישור הממונה על ההגבלים העסקיים, שכן החברה מוכרת בעיסקה זו את עיקר נכסיה, ולפיכך היא נכנסת להגדרה של מיזוג. את המוכרות ייצגו עוה"ד חיים וינטרוב ויעל אוריאלי ממשרד המבורגר-עברון, ואת חברת ריט ייצגו עוה"ד חגית בבלי ורן כהן ממשרד יגאל ארנון. את העיסקה תיווך זאב הראל – שותף במשרד עטיה נכסים.

 

איל הקניונים הלונדוני לואי נואי ממשיך בשופינג הקניונים שלו בישראל, אתמול רכש את קניון מרום סנטר בשכונת מרום נווה ברמת גן ב-80 מיליון שקל. כך נודע ל"ידיעות אחרונות".

 

הקניון מניב שכר דירה של 7 מיליון שקל בשנה, כך שהעיסקה משקפת תשואה של 8.75%. הקניון ממוקם בשכונה החדשה, על גבול בני ברק, בסוף שדרות ירושליים. בכוונת חברת ריט ישראל (לשעבר נכסי אזורים) לשמור על האופי השכונתי של הקניון. הקניון, שהוקם על ידי אורי דורי, נרכש לפני כמה שנים על ידי קרן נולטון ב-64 מיליון שקל.

 

זהו הקניון השלישי שנואי רוכש בישראל השנה. לשופינג ברמת גן קדמה רכישת שני קניונים בתחילת השנה: 50% מקניון חדרה לפי שווי 34.5 מיליון דולר וקניון מעלה אדומים ב–80 מיליון שקל. בסך הכל יש לחברה 8 קניונים. לדברי עמיר בירם מנכ"ל ריט ישראל , בכוונת החברה להגיע ל–15 קניונים ברחבי הארץ.

 

קבוצת ריט, הבעלים של ריט קניונים, רכשה 50% מקניון חדרה בסכום של 34.5 מיליון דולר מאבי רויכמן, כך נודע ל-TheMarker. קניון חדרה שהיה בבעלות שווה של אבי וחנני רויכמן, קיים למעלה מ-10 שנים. הקניון ממוקם בלב העיר חדרה, ברחוב רוטשילד, גודלו כ-14 אלף מ"ר והוא מתפרש על פני שלוש קומות.

 

הסיבה למכירה טמונה בסכסוך משפחתי שפרץ בין שני בני הדודים אבי וחנני רויכמן, שאבותיהם בנו את הקניון, ובעקבות זאת נמכר חלקו של אבי לריט, שגברה ב-50 אלף דולר על הצעתו של חנני.

 

עמיר בירם, מנכ"ל קבוצת ריט ישראל, מסר כי סיבה נוספת לקנייה טמונה באחוז התשואה של הקניון העומד כעת על 8.5% - בעיקר בשל תוספות שווי של עתודות הבנייה בנות ה-4,000 מ"ר שיש לקניון. בירם אף מסר כי הקניון ינוהל על ידי חברת ריט קניונים.

 

"התוכניות שלנו הן לשפץ את הקניון באופן יסודי ולהוסיף שוכרים נוספים של רשתות ארציות", אומר משה רוזנבלום, מנכ"ל ריט קניונים. לדבריו, תהליך השדרוג צפוי להסתיים בתוך חצי שנה. "לדעתנו, הקניון לא נוהל בצורה טובה ויש לו פוטנציאל גבוה. אנחנו חושבים שניהול נכון יזניק את הקניון".

 

בתוך כך, ריט מתקרבת ליעד שהציבה לעצמה, העומד על 15-12 קניונים עד סוף 2006. כיום, בבעלות הקבוצה: הקניון הגדול בפתח תקווה (אבנת), קניותר בנס ציונה, 50% מהגראנד קניון בחיפה, חונים קונים בראשל"צ, 50% מקניון רחובות וקניון מעלה אדומים.

 

באחרונה לוותה חברת ריט ישראל עשרות מיליוני דולרים מבנקים בחו"ל כדי לממן רכישות עתידיות של נכסים בישראל. ריט אף היתה אמורה לרכוש 25% מקניון גבעתיים מחברת שיכון עובדים, שביקשה למכור את אחזקתה בקניון - 50%. את 25% הנותרים היתה אמורה לרכוש דלק נדל"ן. העסקה התבטלה לאחר שחברות הביטוח הפניקס וכלל ביטוח, שבבעלותן 50% מהקניון, הפעילו את זכות הווטו שהיתה להן. הרכישה היתה אמורה להתבצע בסכום של 64 מיליון דולר ל-50% מהקניון

 

חברת ריט ישראל מתכוננת לרכישות אחרות, לאחר שעסקת רכישת 50% מקניון גבעתיים לא יצאה לפועל. החברה לוותה מבנקים בחו"ל עשרות מיליוני דולרים שיעמדו כנגד נכסים בישראל.

 

חברות נדל"ן מקומיות לא מגייסות בדרך כלל מימון לרכישת נכסים בישראל מבנקים זרים, לכן מדובר בעליית מדרגה מסוימת בביטחון של גופים פיננסיים זרים בנדל"ן בישראל. כמו כן, לריט ישראל גב פיננסי חזק בדמות החברה-האם ריט אנגליה, שלה פורטפוליו של 6 מיליארד דולר.

 

עמיר בירם, מנכ"ל ריט ישראל, אומר כי הסיבה לגיוס בחו"ל קשורה יותר לאגו. "ככל שיש לך יותר מקורות מימון ויותר בנקים שרוצים להלוות לך - אתה יותר חזק", הוא מסביר. "אני לא אכחיש שחלק מהסיבות לכך שאנחנו ניגשים לבנקים זרים, הן הבעלים שלנו".

 

ריט היתה אמורה לרכוש באחרונה 25% מקניון גבעתיים משיכון עובדים, שביקשה למכור את אחזקתה בקניון - 50%. את 25% הנותרים היתה אמורה לרכוש דלק נדל"ן. העסקה התבטלה לאחר שחברות הביטוח הפניקס וכלל ביטוח שבבעלותן 50% מהקניון, הפעילו את זכות הווטו שהיתה להן. הרכישה היתה אמורה להתבצע בסכום של 64 מיליון דולר ל-50% מהקניון.

 

עמיר בירם ומשה רוזנבלום, מנכ"ל ריט קניונים, מאוכזבים מכך שעסקת קניון גבעתיים לא יצאה לבסוף לפועל. לדבריהם, כשחברות הביטוח הבינו מה יש להן בידיים הן החליטו שלא לוותר על השליטה בקניון. שניהם עדיין בטוחים שההפסד כולו של הקניון. "לחברות הביטוח אין את הידע והניסיון בניהול וחלק מהצלחת הקניון תלוי בחברת ניהול שיודעת להוביל גם את הסוחרים וגם את הלקוחות להצלחה משותפת", אומר רוזנבלום.

 

קניון גבעתיים כולל 18 אלף מ"ר שטחי מסחר ו-4,000 מ"ר חניונים. הקניון נפתח לפני כשנה ומניב הכנסות גולמיות של 61 מיליון שקל בשנה.