שלוש שנים אחרי כניסתו המסיבית להשקעות נדל"ן בישראל אומר איש העסקים הבריטי לואי נואי , בעלי קבוצת ריט: "ישראל היא הכוכב הנוצץ שלנו בהשקעות מחוץ לבריטניה". נואי, שמקפיד להימנע מחשיפה, מספר מה הוא חושב על איש העסקים הישראלי ולמה הוא לא מאמין בהשקעה בסין. ראיון ראשון.
בשיאה של מלחמת לבנון, כשהקטיושות נחתו בלי הרף על נהריה , רכש איש העסקים הבריטי לואי נואי את הקניון המקומי, שעמד כבר שנתיים למכירה. בקהילת העסקים של לונדון, מקום מושבו של נואי, רבים הרימו גבה. אבל מבחינת חברת הנדל"ן שלו, קבוצת ריט, הרכישה הזו הייתה עוד צעד במסגרת מדיניות של כניסה לשווקים צומחים בנקודות השפל שלהם. הרעיון הוא מציאת שווקים שפוטנציאל הצמיחה שלהם גדול והמחירים בהם עדיין נמוכים.
לפני שלוש שנים נכנס לואי, יהודי תושב לונדון (53), לפעילות מסיבית בישראל באמצעות חברת ריט ישראל, כשרכש חברת נכסי אזורים מנוחי דנקנר 400 מיליון שקל. מאז הספיק לרכוש עוד 12 קניונים בבעלות מלאה או חלקית- יותר ממספר הקניונים של קבוצת עזריאלי – בהם גרנד קניון חיפה , קניון רחובות, מרכז ביל"ו, קניון מרום נווה ברמת גן, קניון מעלה אדומים , קניון חדרה ועוד. באמצעות חברת נכסי אזורים, שהפכה לאחר הרכישה לחברת בריטיש נכסים ישראל, הוא מחזיק גם בפארק ההיי-טק אזורים אזורים בקריית – אריה בפתח – תקווה. כמו – כן רכש את רשת הדיור המוגן הפרטית הגדולה בישראל "מגדלי ים התיכון".
עד כה התרחק נואי מהתקשורת. בראיון ראשון שקיים איתנו לאחרונה הוא אומר שהשקעותיו בישראל התגלו כהצלחה גדולה. "ישראל היא הכוכב הנוצץ שלנו בהשקעות מחוץ לבריטניה ", הוא אומר, "ואין לי גבולות להשקעה, כל מה שיתברר כמניב ורווחי, ארכוש, בהמלצת הצוות הישראלי שלי".
השיחה איתו מתנהלת אמנם באנגלית, אבל במהלכה הוא מפגין גם ידע בעברית, שאותה רכש בלימודיו בישיבה. לדבריו, ישראל אולי נמצאת בסיכון גבוה יחסית לשווקים אחרים בעולם בגלל חוסר היציבות הפוליטית, אבל היא הוכיחה עצמה כהשקעה הכלכלית המניבה ביותר של החברה מחוץ בריטניה. כשהתחלנו לקנות נכסים לפני כשלוש שנים, בחרנו מרכזי מסחרי בפריים-לוקשיין (במיקומים מבוקשים), ואלה הכפילו מאז את התשואה שלהם. היינו בני מזל". "לדבריו 15% מההשקעה שנעשתה בישראל כבר הוחזרה.
עד כה השקיע נואי בישראל כמליארד דולר, והוא מתכנן רכישות של נכסים נוספים בהיקף של מליארד שקל. פרוייקט הדגל העכשווי הוא פיתוח וניהול כפר הקניות הייחודי ומעורר המחלוקת של איקאה במעוין סורק בראשון–לציון. בקרוב תונפק בריטיש ישראל נכסים, המתמקדת בנכסים מניבים, לפי שווי של כ- 400 מיליון דולר. ב–2005 הציגה החברה הכנסות של 221 מיליון שקל עלייה של 72% ביחס ל– 2004.
הצוות של נואי בישראל, בראשות רו"ח עמיר בירם ויורם בן פורת , קיבל יד חופשית לרכישת נדל"ן מניב ובתי אבות ברחבי המדינה. "יש לנו אנשים נהדרים בישראל. כשאתה סומך על מישהו, אתה נותן לו אור ירוק" אומר נואי.
בכל זאת, השקעה בלי גבולות ?
"אנחנו רק בני אנוש, אבל אם יש נכס שעמיר מוצא אותו ראוי וכדאי פיננסית ויכול לקנות אותו, אין לי בעיה. כל עוד עמיר בירם אומר שזה נכון".
לשוק הבנייה למגורים או התשתיות אין לו כוונה להיכנס. לדבריו, הוא משקיע רק בתחומים שהוא מבין בהם.
בעבר פורסם שהתעניינת בבנק.
"אני לא אקנה בנק בישראל. אין אם לי בעיה עם זה שיבדקו בבנק ישראל שיש לי כסף לרכישת הבנק, אבל מסתכלים בקישקעס".
משקיעים בהודו , בסין לא
ריט ישראל היא קצה הקרחון באימפריה האדירה שבנתה משפחת נואי מסביב לעולם. ההון המשפחתי של נואי מנוהל על-ידי חברת הניהול ריט, שהוקמה בבריטניה ב-1996 על ידי נואי וקווין מקגארת. החברה מאתרת עבור הקרן המשפחתית השקעות מסביב לעולם, מנהלת ומייעלת אותן ועושה רווח ותשואה. חברים בה ארבעה שותפים: נואי, שאחראי על האסטרטגיה הניהולית והסגירה של עסקאות הנדל"ן של החברה מסביב לגלובוס;
מקגארת, שעוסק באיתור רכישות; אייבור סמית, שעוסק במימון; ומרטין שפארד, שעוסק בינהול תיק הנכסים. החברה מגלגלת כ–1.6 מיליארד ליש"ט בבריטניה לבדה , ועוד 1.8 מליארד ליש"ט במדינות כמו איטליה, גרמניה, שוויץ, שוודיה, בלגיה, ישראל והודו. שותפיו של נואי מקבלים אחוזים מהרווחים. עמיר בירם שותף בחברת הניהול בישראל, ריט ישראל ב–20%.
לפני שש שנים, בחיפושיה אחר השקעות נדל"ן חמות, החלה ריט לפעול מחוץ לבריטניה. "כן, לפעמים הדשא הירוק יותר בצד השני של העולם", אומר נואי. "שוק הנדל"ן הבריטי הוא הקשה בעולם . אנחנו יכולים לפעול בכל שוק שטרם הגיע ליציבתו, אבל במקומות שנדמה שהשוק כבר הגיע לשיאו, כמו בלונדון, אי אפשר לדעת מתי עליית המחירים תיעצר".
התשואה הנמוכה של נכסים מניבים בבריטניה היא הסיבה לכך שלחברה, שבעבר החזיקה בבריטניה 20 קניונים, אין היום ולו קניון אחד בממלכה. מנגד, רשימת הקניונים שלה בישראל הולכת ומתארכת, כשהכוונה היא להגיע ל – 20 קניונים בתוך כשנה. לדברי נואי, הקניון הרווחי ביותר הוא קניון אבנת בפתח – תקווה. השנה גייס הקניון 305 מיליון שקל בהנפקת אג"ח מוצלחת.
הפעילות הרחבה ביותר של ריט היום היא באירופה. בגרמניה יש לחברה תיק נכסים של 1.2 מליארד יורו. "סיפור ההתאוששות הגרמנית עוד לא נגמר", אומר נואי. לדבריו, ריט מבקשת להרחיב את ההשקעות בתיק הנכסים בגרמניה ל–2 מליארד יורו עד סוף השנה.
כמו כן יש לקבוצה נכסים ב – 400 מיליון יורו באיטליה וב-180 מיליון יורו בשוויץ , שוודיה ובלגיה יחד. בקבוצת ריט סבורים כי התשואה במערב אירופה כבר לא יכולה יותר לעלות, ולכן הם משקיעים בשווקים בצמיחה . כרגע מתעניינים בחברה גם בטורקיה ומחפשים שותפים להשקעות בצ'כיה, סלובקיה, בולגריה ויוון.
לדברי נואי, הוא דחה הצעות להשקעה בסין והעדיף את הודו, בגלל גורם הסיכון: "סין יכולה לסגור את שעריה באותה המהירות שבה היא פותחת אותם. הם אמנם מחזרים אחרינו בעקשנות בשל הידע והטכנולוגיה שלנו, אבל זו לא כלכלה חופשית, ולעולם לא תהיה". הודו נבחרה בגלל העובדה שהיא נמצאת בצמיחה ויש בה משטר דמקרטי. ריט מתכוונת להשקיע בהודו מליארד דולר בחמש השנים הקרובות. גם ברוסיה סירב נואי להשקיע, בגלל הקשר ההדוק בין הון לשלטון. לדבריו, השקעה בארגנטינה עלתה על הפרק, אבל נדחתה: "חשבנו שזה מקום מצוין, אבל אנחנו לא רוצים להעסיק 3,000 עובדים באינספור מדינות, אלא להישאר קטנים".
מדוע החלטתם להשקיע כל- כך הרבה בישראל ?
"כל ההשקעות שלי הן כלכליות טהורות. ב – 1997, לאחר שאיבדתי בארץ הרבה כסף בקרקעות ונכסים שקניתי בעבר, כבר הכרתי את ישראל היטב, והיה רק צורך למצוא את העיתוי הנכון, לאחר שהשוק כבר הגיע לתחתית. אני עושה השקעות בנדל"ן להשבחה, לא השקעות פיננסיות. אני לא מסתכל על הבונוס של מנהלי הקרנות ולא חושב איזה כסף אצליח להביא בתוך 30 שנה. אני מחפש הכנסה בצמיחה נכונה".
ההתחלה היתה כושלתלמרות ההתלהבות היום, ההתחלה של נואי בישראל היתה צולעת . הכניסה הראשונה הייתה כבר לפני 14 שנה. נואי השקיע אז בכמה נכסי נדל"ן בודדים והפסיד כספים בשנות המיתון הכבד בענף. את עמיר בירם, שהפך לאיש שלו בישראל, ובקרוב גם ייכנס להשקעה, באמצעות ריט ישראל, בקפריסין, יוון, טורקיה ומדינות הבלקן, הוא מכיר כבר מאז.
"נואי קנה נכס בתל – אביב" מספר בירם, "הקים חברה וחיפש רואה חשבון. דרך חבר משותף הוא הגיע אלי. הייתי רואה החשבון של החברה הקטנה. כל השנים הוא ביקש שאבדוק כל מיני פרוייקטים. ב – 98' בדקתי עבורו את המכרז למכירת חברת הנדל"ן אמות השקעות. הצענו אז את המחיר הגבוה ביותר – מעל 200 מיליון דולר, אבל המכירה נדחתה כי קרנות הפנסיה, בעלות החברה, התחרטו. כמה שנים אחר-כך אמות נמכרה באותו מחיר לאלוני חץ".
כמה שנים מאוחר יותר ניסה נואי להשתלט על אמות דרך רכישת חלקה של גמול בחברה, אך הניסיון נכשל.
בשנת 2002 ביקש נואי למסד את עסקיו בישראל והציע לבירם להקים בשותפות את ריט ישראל. בירם: "הוא אמר לי – עזוב את כל עסקיך ותהיה שותף". זו הייתה הצעה שלא יכולתי לסרב לה. עזבתי את חברת אקסלנס, שבה נהלתי את אקסלנס חיתום, ואקסלנס נכנסה איתנו כשותפה ב – 5%. כשהתחלנו השוק היה קל להשתלטות. בשנתיים – שלוש האחרונות חדרו משקיעי – על המחפשים את אותן ההשקעות, כמו גזית – גלוב, דלק נדל"ן ואלוני – חץ. אבל היום אנחנו מוכרים בשוק לא פחות מהם, וחלק ניכר מן ההצעות מגיע אלינו לפני כולם. יש לנו תיק השקעות מצויין ואנחנו מאמינים שמה שקרה באירופה, כשהתשואה הגיעה ל – %7.5 – 8% בממוצע, יקרה גם בישראל, ואנחנו נרוויח מזה".
נואי מקיים קשר קבוע עם ישראל. למשפחה יש בית בירושלים, ולדבריו, בכל חג הם נמצאים שם. הוא עצמו מגיע לישראל לעיתים קרובות לביקורים של יום או יומיים. לנואי יש שלוש בנות ושני בנים, שאינם פעילים בעסקיו. בנו הבכור צבי עובד בחברת השקעות נדל"ן שלא שייכת למשפחה בלונדון, אבל מקיימת הרבה שיתופי פעולה עם ריט.
נואי מעיד על עצמו שהוא "בולדוזר שלא ישן יותר מארבע שעות בלילה". "הדלת שלי תמיד פתוחה, אפילו לאיש הניקיון", הוא אומר. חברי ההנהלה של ריט, הפזורים בעולם, כולל בישראל, מדווחים לו ולשותפיו בריט בשיחות וידאו שבועיות. "זה לא שאנחנו חולי שליטה", אמר מקגארת בראיון שנתן בלונדון. "אנחנו רק אוהבים לפקוח עיניים על העסק". לדברי נואי, גם עם בירם הוא מדבר כל יום שישי, ולפחות פעם בשבוע. "אני נהנה מהשיחות איתו. ישראל היא לא ההשקעה הכי גדולה שלי, אבל בשבילי הי הכי מהנה", הוא אומר. כשבירם נשאל אם יש לעתים מריבות ומאבקי כוח ביניהם, הוא עונה: "אין לנו בעיות אגו. אם אני חושב שמשהו לא נכון, אני אמור. יש לפעמים מחלוקות , אבל לעולם לא מריבות".
רבים עומדים בתור אצלכם כדי להציע חברה, קניון או שטח למכירה. איך אתה מסתדר עם אנשי העסקים הישראלים?
נואי: "דבר ראשון, אני שמח שמציעים, אבל יש כאלה שחושבים שבגלל שיש לנו הרבה כסף, נתפתה לשלם הרבה. אנחנו מאוד ישרים עם כולם – מהמנקה ועד הבנק. לעולם לא נשקר. אומרים מה שמתכוונים לעשות. אני שונא שאנשים בישראל משנים את דעתם. אפילו בבנק אומרים דבר אחד ומתכוונים לדבר אחר".
יש שמועות שאתה מעוניין לרכוש ממוטי זיסר את קניון ארנה במרינה בהרצליה.
"מוטי חבר טוב. מה שאני עושה או לא עושה איתו, לא אגיד".
מה עם עלייה ?
"אני יהודי, אני אנגלי, ואני מאמין בישראל ובעם היהודי – אבל לא נראה לי".
האם נואי הימר על הסוס הנכון ?
האם לואי נואי צודק בקרדיט השמן שהוא נותן להשקעותיו בישראל ? נראה שכן. לפני כחודשיים רכש ממנו המליארדר ניקולס ברגרואין מחו"ל מגרש ברחוב רוטשילד 34 בתל–אביב תמורת מחיר שיא של 30.25 מיליון דולר. נואי רכש את המגרש לפני מספר שנים בכ – 20 מיליון דולר, באופן פרטי. מדובר במגרש שעליו יש מבנה ישן המיועד להריסה, וניתן לבנות עליו מגדל משרדים ומסחר של 32 קומות עם אפשרות לבניית דירות בקומות העליונות. המגרש יועד תחילה למשרדים בלבד, אך ייעודו שונה לאחר שנואי הגיש בקשה לשינוי התב"ע. עד כה שימש המתחם כמגרש חניה.
המגרש ברוטשילד הוא רק דוגמה. חברת ריט ישראל של נואי ממשיכה להעמיק את אחיזתה בשוק הקניונים ונמצאת בשלב מתקדם בדרכה ליעד 20 הקניונים שהוא התווה. אין כמעט חודש שלא נרשמת עיסקה חדשה של החברה בארץ. בזמן כתיבת שורות אלה מנהלת החברה מו"מ על שני קניונים נוספים על ה-12 שכבר רכשה. "כל קניון שאנו מאמינים בו הוא רלוונטי", אומר עמיר בירם, המנכ"ל.
כעת רוצים בחברה להגדיל את ההשקעות בתחומי המשרדים באזורים בעלי ביקוש גבוה. בשנה האחרונה התמודדה החברה על רכישת מגדל סונול בדרך מנחם בגין בתל – אביב. בחודש הקרוב, לדברי החברה, היא תרכוש מגדל משרדים חדש ויפה באזור המרכז, עסקה שטרם דווח עליה.
השנה יושקו בשוק הישראלי קרנות ריט, קרנות סחירות המשקיעות בנדל"ן מניב באמצעות הבורסה, ונואי אמור להיות שחקן מרכזי בהן. בית ההשקעות הראל פרסם באחרונה המלצה למשקיעים להגדיל את ההשקעה בענף הנדל"ן ולהצטייד בקרנות ריט, "בעיקר כאלה שבהן יהיו מעורבים השחקנים הגדולים והבולטים בענף". ואולם לדברי בירם , לא בטוח שריט ישראל אכן תהיה שחקנית מרכזית בשוק זה. הסיבה: החוק לגבי קרנות ריט בישראל דורש מהקרן להעביר את הנכסים המניבים לחברה חדשה. "ריט ישראל פנתה מספר פעמים לרשויות המס וציינה שכפי שהחוק מנוסח היום, לא יראו אותנו בין שחקני הריט, וחבל", אומר בירם.