כיסוי תקשורתי

עמיר בירם הוא בין אנשי הנדל"ן הבודדים שיוצאים מהמשבר במצב טוב יותר מאשר נכנסו אליו, כמנכ"ל חברת הנדל"ן המניב השנייה בגודלה בישראל . "כשאנחנו רוצים עסקה אנחנו יכולים להשיג אותה לפני כולם, כי אנחנו יותר זריזים, אמינים ומקצועיים מכל המתחרים"

 

קרוב לשנה מאז פרץ משבר האשראי החמור ביותר שידע העולם, התחזיות השחורות נראות כיום רחוקות מהמציאות. הבורסות עלו, המשקיעים והחוסכים החזירו לעת עתה חלק ניכר מההפסדים של השנה שעברה, ולמרות הבלבול והחששות, לפי שעה הבורסות מצליחות להחזיק מעמד. ובכל זאת, יש נזקים שלא יתוקנו.

 

למשל, המשבר בענף הנדל"ן - הגורם העיקרי להתנפחות בועת האשראי. גם אחרי ההתאוששות המהירה והמפתיעה של החודשים האחרונים, ענקיות נדל"ן מקומיות, כדוגמת אפריקה ישראל ודלק נדל"ן, נמצאות במצב קשה.

 

שמחת החיים של עמיר בירם, מנכ"ל חברת הנדל"ן המניב בריטיש ישראל, שבשליטת ליאו נואי ופויו זבלדוביץ', בולטת במיוחד. כמעט לאורך כל הראיון הוא לא הפסיק לחייך, ונראה שיש לו סיבות טובות לכך. עם נכסים בשווי של יותר מ-7 מיליארד שקל, בירם עומד כיום בראש חברת הנדל"ן המניב השנייה בגודלה בישראל, אחרי קבוצת עזריאלי הגדולה, ובזמן שאחרים עסוקים בלשרוד, החברה של בירם נראית חזקה מתמיד.

 

מיליונר בזכות עצמו

 

גם המצב של בירם (45) מצוין. בירם, אחיו של מייסד ובעל השליטה בבית ההשקעות אקסלנס, רוני בירם, עזב ב-2003 את ניהול מחלקת החיתום של אקסלנס והצטרף למיליארדר ליאו נואי למסע רכישות מאסיבי של נכסים במיליארדי שקלים, מה שזיכה אותו באופציות, מניות ושכר, והפך אותו למיליונר בזכות עצמו.

 

בירם מסביר שהודות לאיפוק בכל הקשור להשקעות בחו"ל והתמקדות בנדל"ן מניב בישראל הצליחה בריטיש לעבור את המשבר בנזקים מזעריים, כשמנייתה זינקה מאז תחילת השנה ב-137% (ומחקה צניחה של 63% ב-2008) כשהיא נסחרת בשווי של כמעט פי ארבעה לעומת השווי של 400 מיליון שקל שלפיו נרכשה בסוף 2003 מאי.די.בי של נוחי דנקנר, והאג"ח של החברה נסחרות כיום בתשואות יציבות של עד 6%.

 

"היופי של בריטיש ישראל הוא בכך שהיא ברובה שחקן מקומי ובראייה של שוק ההון זה בדיוק מה שהמשקיעים רוצים; אם רוצים חשיפה לארה"ב, קונים מניות של גזית גלוב - ואם רוצים חשיפה לישראל, אז קונים את בריטיש", אומר בירם ומוסיף: "אני חושב שהמיתון והמשבר עשו לאנשים סדר בראש, וגרמו להם להבין שעדיף שכל אחד יעשה דווקא על רקע המצב הזה, ויתעסק במה שהוא טוב בו. כמו שמתיו ברונפמן חושב שהוא לא איש נדל"ן ועדיף שייתן לאחרים להתעסק במומחיות שלהם, ככה גם זבלדוביץ' מתנהל, במחשבה שהוא פחות מבין בנדל"ן בישראל. זה חלק מהפקת הלקחים של המשבר שכל אחד צריך להתמקד בתחומו".

 

אתה בטוח שזה מה שברונפמן חושב, אחרי שסמך על המומחיות של קבוצת אוסקר כצנלסון ונפל יחד אתם בהשקעות בנדל"ן במזרח אירופה?

 

בירם מחייך ומעדיף שלא לענות על השאלה.

 

דם ופחד ברחובות

 

מה גרם למיליארדרים כמו מתיו ברונפמן ופויו זבלדוביץ' להיכנס כשותפים בבריטיש ישראל בשיא המשבר?

 

"ברונפמן חיפש גוף מקצועי שינהל חלק מהנדל"ן שלו בישראל. לגבי זבלדוביץ' - אני מכיר את יודפת הראל (מנהלת השקעות ראשית של זבלדוביץ' בישראל ומנכ"לית טמרס קפיטל ישראל שבשליטתו) מזה תקופה, ותוך כדי שיחות העלנו רעיונות שונים של שיתוף פעולה.

 

לאחר מכן זבלדוביץ' הגיע לישראל, עשינו לו סיבוב בכל הנכסים שלנו והצענו להצטרף כשותף. בתקופה הכי סוערת בשווקים בדצמבר 2008, כשהדם והפחד זרמו ברחובות, חתמנו על העסקה - סימן שזבלדוביץ' האמין בנו וידע לקבל החלטה טובה ונכונה בזמן קשה וכבר כיום הוא מורווח על ההשקעה".

 

מה התרומה של יודפת הראל, שמונתה לדירקטורית בבריטיש לחברה?

 

"היא לא חייבת להיות מומחית בנדל"ן, אך אנחנו מתייעצים בנושאים שונים ושומרים על יחסים טובים".

 

בקרוב גם ימונה יו"ר חדש לחברה. לא עדיף היה כי גיל דויטש יישאר בתפקיד?

 

"כחלק מתנאי העסקה היו"ר החדש שימונה יהיה מהצוות של זבלדוביץ'. דויטש בחור סופר חכם, שאנחנו מתייעצים אתו הרבה ומסתייעים בידע הרחב שלו בעסקים ופיננסים - ופחות בתחום הנדל"ן, אך בריטיש לא צריכה יו"ר פעיל שיישב יום יום במשרד".

 

האם הקשרים הבינלאומיים של זבלדוביץ' צפויים לסייע לבריטיש ישראל בהרחבת הפעילות הבינלאומית למדינות כמו טורקיה, יוון וארה"ב, שאליהן תיכננתם להיכנס לפני המשבר?

 

"זבלדוביץ' סומך עלינו יותר שנייצר ערך בישראל, יש לנו נוכחות חזקה בארץ ומתברר שטוב שלא ביצענו השקעות בחו"ל במדינות שבהן חשבנו להיכנס, כי אולי פוטנציאל הרווחים העתידיים שם גבוה יותר, אך המשבר שפקד את המדינות הללו היה הרבה יותר חריף מאשר בישראל".

 

פלטפורמה מרשימה

 

אולי זה נכון שנדל"ן מניב בישראל נפגע פחות בהשוואה למקומות אחרים בעולם, אבל מדובר במדינה קטנה שמתקרבת לרוויה בתחום הקניונים. כמה ערך נוסף עוד אפשר לייצר כאן?

 

"אנחנו לא הולכים לכבוש את העולם. יש לנו פלטפורמה מרשימה של נכסים בישראל, שאנחנו מתמקדים בהתעסקות יומיומית בהם - השבחה, תוספת שטחים, הכנסת שוכרים איכותיים כמו H&M, גאפ ואחרים".

 

לאחר השלמת עסקת קניוני רמת אביב וסביונים, ליאורה עופר דיברה על כך שמליסרון מחפשת להתרחב ולקנות קניונים נוספים בארץ. אולי בכל זאת יש עוד קניונים איכותיים בישראל שנמצאים על המדף?

 

"צריך לברור את העסקות בפינצטה וגם אז מדובר בעיקר בעסקות בשוליים. עם מחירים שמשקפים תשואות של 6.5%-7% יש יותר פוטנציאל בייזום קניונים חדשים ואנחנו מתכוונים להיות שם, כשאנחנו לא פוחדים מפריפריה ובודקים נכסים גם שם".

 

וכשהיה כבר נכס טוב על המדף, כמו קניון רמת אביב, לא רכשתם אותו. מדוע ויתרתם?

 

"היינו מהראשונים שדיברו עם ראשי אפריקה ישראל, כשהעסקה בתנאים שהוצעה לעזריאלי היתה מונחת לנו על המגש עם כפית הרבה לפניהם, אך לא עשינו אותה, כי אנחנו לא פיננסיירים שמחפשים מרווחים קטנים שבין תשואה שהנכס מניב לריבית על ההלוואות הממנות את רכישתו. בעסקות שאנו מבצעים אנחנו מחפשים איך אפשר להשביח את הנכסים ולהגדיל את ההכנסות שלהם בעשרות אחוזים, תוך כדי יצירת תשואות דו-ספרתיות. חשבנו שברמת אביב זה מאוד קשה. מאותם שיקולים לא רכשנו את קניון מול הים באילת".

 

אבל במליסרון חשבו אחרת.אולי לא עשיתם שיעורי בית כמו שצריך?

 

"זה שמישהו אחר עשה עסקה זה לא אומר שאנחנו צריכים להתחרט על כך שלא עשינו אותה. למליסרון היו כנראה שיקולים אחרים של להגדיל את הרשת ואת הנוכחות באמצעות יצירת מותג אמיתי. אם אנחנו רוצים עסקה כלשהי, אנחנו יכולים להשיג אותה לפני כולם, כי אנחנו יותר זריזים, אמינים ומקצועיים מכל המתחרים שלנו. זה המסר שמקבלים האנשים שעושים אתנו עסקים, שנוח להם יותר לעבוד אתנו, וכך הם מעבירים אותו הלאה. יש כיום עסקות שרצות בשוק ואם אנחנו מחליטים שאנחנו הולכים עליהן עד הסוף, אז אנחנו נעשה זאת לפני האחרים".

 

לא מתחרטים

 

לפני שנה אמרת שאתה חושב שבעוד חמש שנים יישארו רק אתם ועזריאלי. דעתך השתנתה בעקבות העסקות האחרונות של מליסרון?

 

"אני עדיין חושב ככה. אם מליסרון ייהפכו לרשת ענקית ויעברו את עזריאלי, אנחנו נברך אותם על כך. עבורנו להיות הכי גדולים זאת לא האג'נדה. מה שחשוב יותר זה להמשיך ולבנות חברה בריאה".

 

האם אתה רואה קונסולידציה בשוק הקניונים?

 

"קשה לי לראות את עזריאלי ומליסרון מתחברים, וגם לא בריטיש ומליסרון".

 

אתה טוען שאין הרבה פוטנציאל השבחה בקניון רמת אביב, אבל גם אתם קניתם חלק מהנכסים, כמו קניון השרון בנתניה, בשיא בועת הנדל"ן ב-2007 במחיר גבוה של 344 מיליון שקל. לא נראה לך ששילמתם מחיר שלא משאיר הרבה מקום לרווחים עתידיים?

 

"נכון שמדובר בעסקה יקרה וגם נכון שהזהירו אותנו לא לבצע אותה, אך בסופו של דבר הלכנו על זה וכמו שהצלחנו במקומות אחרים, נראה שצדקנו גם במקרה הזה. אנחנו בעיצומו של תהליך מיתוג ושינוי של הקניון, חתמנו על חוזה עם H&M וממשיכים בתוכניות. גם בקניון לב חדרה ב-2006 אמרו לנו שהעסקה יקרה והלכנו על זה וזאת עסקה נהדרת שגם אם היו שואלים אותנו שוב ושוב האם אנחנו מתחרטים עליה, אז היינו עונים שלא ושהיינו מבצעים אותה שוב".

 

מה לגבי התחרות בנתניה בעקבות התוכניות של שיכון ובינוי ואזורים להקים קניון שלישי בעיר?

 

"קניון השרון שלנו ממוקם בצד השני של העיר, ליד הביטוח הלאומי והמשטרה. אנחנו לא מתרגשים מהתחרות. כמו שדיברו שקניון ארנה בהרצליה פיתוח ינגוס ברווחים של קניון שבעת הכוכבים וזה לא קרה, כך אנחנו מקווים שגם בנתניה זה לא יקרה".

 

מה דעתך לגבי מצבו של שוק הנדל"ן המניב?

 

"נכון שבחלק מהמקומות מחירים ירדו, אך אם לפני שנתיים היתה הרגשה שהכל נופל, אז זה לא קרה והשוק עמד בלחץ".

 

למה אתם לא מנצלים הזדמנויות בשוק המשרדים?

 

"אנחנו מחפשים בניינים שלמים של משרדים ולא קומות בודדות. למצוא נכסים כאלה איכותיים במחיר טוב זאת משימה לא פשוטה, אך אנחנו לא מתפשרים כי בניינים מסוג ב' תמיד יישארו סוג ב' ולאורך זמן לא יניבו רווחים, בעוד שאותנו מעניינים נכסים כמו בית קריסטל, שקנינו ומכרנו אחרי חצי שנה ברווח של עשרות מיליוני שקלים".

 

למדנו מהאנגלים

 

למה אתם לא מגוונים את הפעילות לתחום הבנייה למגורים?

 

"השיטה שלנו של השבחת נכסים הניבה לנו תשואות גבוהות יותר מאשר מתחי רווח בבנייה. את התובנה הזאת למדנו מבעלי המניות האנגלים שלנו - כשכל הישראלים רצו ליזמות בעולם, גם אנחנו חשבנו על זה, אך למדנו מהם שצריך להתאפק ולהתמקד במה שאתה הכי טוב".

 

מה לגבי מימוש נכסים?

 

"אנחנו לא חושבים על זה כי יצרנו תיק נכסים המחוברים אחד לשני; החיבור הזה יוצר תזמורת, וחבל שנתחיל להוציא ממנה את התווים המרכיבים אותה".

 

איך משפיע המיתון על הפעילות שלכם?

 

"חווינו ירידה בפדיונות של כ-7% בתחום האופנה, אך ביוני החלה מגמת שיפור, שנמשכה גם ביולי. האווירה בתחום הריטייל (קמעונאות) מתחילה להשתפר. כולם נפגעו בכיסים, אבל כל תחום הקמעונאות מראה סימני שיפור. גרף המכירות מסמן כי אנחנו בדרך ליציאה מהמיתון".

 

מה דעתך על שיתוף פעולה עם חברות הביטוח?

 

"חברות הביטוח מסוגלות לנהל לבד משרדים, אך הן הבינו שקניונים אינם נכס פאסיבי והניהול בהם חייב להיות מופקד בידיים מקצועיות, כך שמדובר בשיתוף פעולה פורה שצפוי להניב תועלת לכל הצדדים".

 

עד כה ביצעתם עסקות בעיקר עם הראל. האם זהו הכיוון גם בעתיד?

 

"להראל אין בלעדיות לשיתוף פעולה אתנו ודלתנו פתוחה לכולם. עובדה שגם מגדל עקבה אחרינו".

 

מדוע מגדל קנתה באחרונה יותר מ-4% מבריטיש?

 

"הם התעניינו בחברה במשך תקופה ארוכה ושמרו על קשר אתנו. נוצרה הזדמנות שהתאימה לכולם ואנחנו שמחנו מאוד שהם ביצעו את ההשקעה והם כבר מורווחים עליה".

 

האם בכוונת מגדל להגדיל את אחזקתה?

 

"זה לא משהו שידוע לנו, אך בשלב זה נוח להם לא ליהפך לבעלי עניין בחברה".

הענקתם לפני חצי שנה הלוואה בריבית של 21% לגד זאבי, השותף שלכם בגרנד קניון בחיפה.

 

האם אתם מקווים שהוא לא יעמוד בתשלומים וכך בעצם תשתלטו על אחזקותיו?

 

"אנחנו מסתדרים עם זאבי יום יום, הוא משתתף בישיבות הנהלה, מביע את דעתו ואנחנו מקבלים את עצותיו".

מדע הקניונים

 

עד כמה תפגע בכם העזיבה של משה רוזנבלום, ראש חטיבת הקניונים, שעובר לנהל את אחת המתחרות הגדולות שלכם - מליסרון?

 

"אנחנו לא מוטרדים מכך. מדע הקניונים אינו פיזיקה גרעינית וכל אחד מהמתחרים יודע כמעט הכל על השני. קיימנו שיחות ארוכות עם רוזנבלום במשך חודשים, והוא נתן לנו להבין כי הוא מיצה את עצמו בתפקיד ומעוניין לקחת אתגר של ניהול חברה שלמה. אנחנו מאחלים לו הצלחה ומקווים שנמצא מחליף ראוי".

 

מה התחזיות שלך לגבי מחירי נדל"ן מסחרי ומשרדים?

 

"בנכסים מסחריים לא נרשמה ירידת מחירים ניכרת, כשבחודשים האחרונים הפדיונות עולים ותעשיית הקמעונאות חוזרת לצמוח, כך שאני לא רואה סיבה לירידה נוספת במחירים. בתחום המשרדים בגלל המיתון הביקושים קטנו וכעת המחירים התייצבו. אני מרגיש שבשני הענפים האלה עברנו את המשבר וכעת נראה עליות מחירים מתונות של עד 5% בשנה".

 

האם יש גבול כלשהו של תשואה שמתחתיה או מעליה אתם לא מבצעים עסקות?

 

"עבורנו התשואה לא מהווה פקטור מרכזי, ואין לנו לימיט כזה או אחר. במקרה של קניון רמת אביב פשוט הרגשנו שאין שם שום אפסייד עבורנו ולא משנה מה ההשבחה שנעשה. לעומת זאת במקומות אחרים כמו בניין ליד כיכר ציון בירושלים, קנינו בתשואה נמוכה, הרסנו את הבניין, שיפצנו והתשואות עלו בהתאם."

 

האם אתה לא מעוניין בדומה לאחיך רוני לצאת לדרך עצמאית?

 

"אני חתום בבריטיש לעוד חמש שנים. אני קם כל בוקר מחייך והנסיעות למבשרת ציון לא מפריעות לי. כיף לי בחברה - למרות שמצד אחד היא משעממת בשגרת היום יום, אך מצד שני אנחנו עושים הרבה מאוד דברים למען התפתחותה. אני מרגיש לא כמנכ"ל רגיל אלא כשותף של ליאו, שבנה את החברה כמעט מאפס. יש כאן שילוב של עבודה מול אנשים, התעסקות בתפעול וגם בפיננסים".

 

אתה מושקע במניות בחברות אחרות?

 

"לא. אני לא שחקן שוק ההון. אני מושקע באמצעות חברה הולנדית ב-6% בבריטיש ומאמין גדול בחברה".

 

ואיפה אתה רואה את בריטיש בעוד חמש שנים?

 

"בריטיש ישראל כבר היום נהפכה לאונייה גדולה שהולכת ומשתבחת, אך עד אז נהיה גדולים פי שניים".

 

בעקבות ביקושי יתר של פי 3.4 לעומת הכמות שהוצעה במכרז המוסדי, תגדיל בריטיש את היקף הגיוס הכולל לכ-150 מליון שקלים

 

חברת בריטיש ישראל השלימה בהצלחה את המכרז המוסדי להנפקת אג"ח. ההנפקה זכתה לביקושים ערים מצד גופים מוסדים. סך הביקוש מצד גורמים מוסדיים עמד במכרז על כ- 274 מיליון שקל, בהשוואה לכ-80 מיליון שקל, אותם הציעה החברה במקור במכרז המוסדי.

 

בעקבות הביקושים הערים החברה החליטה להגדיל את סך היקף הגיוס מ-100 מיליון שקל לכ-150 מיליון שקל. במסגרת המכרז, הציעה החברה 2 סדרות חדשות של איגרות חוב, בעלות מח"מ של 3.4 שנים, המדורגות על-ידי מעלות בדירוג A/Negative.

 

טל גינזבורג, סמנכ"ל הכספים בריטיש ישראל, אמר היום: "אנו מודים לשוק ההון על האמון שהביע כלפי בריטיש ישראל, בתקופה מאתגרת מעין זו בשווקים הפיננסים. הכספים שגייסנו ישמשו אותנו להמשך יישום האסטרטגיה העסקית של החברה, להשבחת הנכסים הקיימים ולאיתור נכסים חדשים".

 

הסדרה הראשונה, סדרה ב', שהינה צמודה למדד, עומדת לפרעון בשני תשלומים שנתיים שווים בשנים 2012 ו-2013. הריבית שנקבעה לסדרה עומדת על 5.6% בהשוואה לריבית מקסימלית של 6% שהוצעה במכרז המוסדי.

 

את הסדרה השנייה, סדרה ז', הניתנת להמרה למניות (לפי מחיר המרה של 11 שקלים למניה) ונושאת ריבית שקלית קבועה, עומדת גם היא לפרעון בשני תשלומים שנתיים שווים בשנים 2012 ו-2013. הריבית שנקבעה לסדרה עומדת על 7.6% לעומת ריבית מקסימלית של 8% שהוצעה במכרז המוסדי.

 

נציין כי את ההנפקה הובילו חברת אקסלנס חיתום, כלל פיננסים חיתום, לאומי פרטנרס חיתום ומנורה מבטחים חיתום.

 

נזכיר כי רק בשבוע שעבר הודיעה בריטיש ישראל על השלמת העסקה למיזוג טמרס נדל"ן לתוכה והעסקה לרכישת 50% מהזכויות בקניון הגבעה בגבעת שמואל.

 

בריטיש ישראל, בניהולו של עמיר בירם, הינה חברת נדל"ן המתמחה באחזקה, ניהול והשכרה של נכסים מניבים, בעיקר מרכזי מסחר ומשרדים. בבעלות החברה למעלה מ-20 נכסים, בשטח כולל של של למעלה מ-300,000 מ"ר.

 

האנליסטית לאה ברמן אמנם הורידה את מחיר היעד למניית בריטיש מ- 14 ל-10 שקל אולם גם המחיר הזה גבוה בכ-82% ממחיר המניה בשוק

 

מניות הנדל"ן המובילות בבורסה של תל-אביב, שרשמו בשנה האחרונה ירידות חדות (חלקן נפלו ב-80%90%) מתאוששות בשבועות האחרונים. אחת המניות שרשמו בשבועיים האחרונים התאוששות מרשימה היא בריטיש ישראל,  שמחירה זינק מ-4 ל-5.50 שקלים.

 

כלכלני פועלים סהר פרסמו היום סקירה מעודכנת על המניה. האנליסטית לאה ברמן אמנם הורידה את מחיר היעד למניית בריטיש מ-14 ל-10 שקל אולם גם המחיר הזה גבוה בכ-82% ממחיר המניה בשוק.

 

ברמן מציינת כי הסיכון בענף בו פועלת בריטיש, קניונים ומרכזי מסחר, נמוך יחסית לשאר ענפי הנדל"ן. יחד עם זאת, עקב העמקת המיתון במשק צפויה הרעה במוסר התשלומים של השוכרים ומכאן עליה בהפרשה לחובות מסופקים. מנגד, בריטיש הקפידה לשמור על שכ"ד סביר (הנמדד כאחוז מהפדיון) בתקופות גאות ושגשוג במשק, מתוך מחשבה אסטרטגית "שבימים קשים" של מיתון לא תצטרך להפחית את שכר הדירה.

 

פועלים סהר מעריכים כי ברבעונים הקרובים תימשך הצמיחה ב – noi של בריטיש ישראל בקצב מתון יחסית וזאת בהתבסס על חוזים חתומים והשקעות הנמצאות לקראת סיום. הצמיחה האורגנית החזויה לשנה הקרובה ב – noi תנוע בטווח שבין 5% - 8%. מחיר המניה הנוכחי משקף למשקיעים תשואת דיבידנד שוטפת בשיעור של כ–10%.

 

ברמן מציינת כי בהתחשב בצפי להמשך צמיחה ב–ffo של החברה ובמשוואת יחסי סיכון סיכוי, עדיף להשקיע במנייה החברה על פני השקעה באג"ח.

 

בנוגע לעסקת טמרס אומרת ברמן כי שווי הנדל"ן להשקעה בספרי טמרס נראה הוגן וסביר. יתר על כן, לחברה הנרכשת איתנות פיננסית גבוהה במיוחד, כך שסך האיתנות הפיננסית של החברה הממוזגת יגדל. נציין כי לפני כשלושה שבועות דיווחה בריטיש ישראל כי תרכוש כל מניות טמרס נדל"ן תמורת 171 מיליון שקלים וכן תקצה מניות של החברה שיהוו לאחר הקצאתן כ-16.6% מהון בעלת ,aktive investment anslat. זבלודוביץ צפוי לרכוש מניות נוספות של בריטיש ישראל בהיקף של עד כ-23.5 מיליון שקלים.

 

בריטיש ציינה כי היא תממן את העסקה מהלוואה שתבקש מגורם בנקאי אשר תנאיה טרם סוכמו, ואשר תובטח בין היתר בנכסי טמרס. טמרס נדל"ן היא בעלת מלוא הזכויות בשני פארקים תעשייתיים ביוקנעם ובטירת הכרמל בשטח של כ-140 דונם ובשטח בנוי כולל של 87,000 מ"ר (הכולל גם כ-18,000מ"ר שטחי מסחר בטירת הכרמל). יתרת זכויות הבנייה הקיימות היא בהיקף של כ-55,000 מ"ר.

 

בהמשך לפרסום ב"כלכליסט", חברת בריטיש ישראל של ליאו נואי דיווחה היום על חתימת הסכם לרכישת 100% ממניות חברת טמרס נדל"ן, שבבעלות איש העסקים פויו זבלודוביץ', שרווחה הנקי עמד על 62 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה

 

כפי שפורסם השבוע ב"כלכליסט", ליאו נואי ופויו זבלדוביץ' מתמזגים בישראל. חברת בריטיש ישראל בבעלותו של ליאו נואי דיווחה היום (ה') על חתימת הסכם לרכישת 100% ממניות חברת טמרס נדל"ן, שבבעלות איש העסקים פויו זבלודוביץ', בדרך של מיזוג.

 

במסגרת העסקה, כל פעילות הנדל"ן המניב של טמרס בישראל, המאוגדת בחברת טמרס נדל"ן, תמוזג בבריטיש ישראל. טמרס תקבל בתמורה כ-16% ממניות החברה הממוזגת, ועוד 170 מיליון שקל במזומן, שימומנו באמצעות מימון מחדש של נכסי טמרס הנרכשת.

בנוסף, במסגרת העסקה צפוי פויו זבלדוביץ' לרכוש מניות נוספות של בריטיש ישראל בהיקף של עד כ-23.5 מיליון שקל, המהווה למעלה מ-15% מהסחורה הצפה במניות בריטיש, בהתחשב בשווי שוק הנוכחי של המניה.

 

שווייה של טמרס נדל"ן הוערך לצורך העסקה בכ-400 מיליון שקל. בדומה להונה העצמי. כמו כן, לחברה התחייבויות פיננסיות בסך של כ-180 מיליון שקל, ומיסים נדחים בהיקף של כ-95 מיליון שקל.

 

השווי שנגזר מהעסקה לבריטיש ישראל עומד על כ-1.2 מיליארד שקל, בדומה להונה העצמי, זאת לעומת שווי של 556 מיליון שקל, שלפיו היא נסחרת בבורסה של תל אביב. מניית בריטיש ישראל תצטרף ב-1.1.09 אל מדד נדל"ן 15 של בורסת ת"א.

 

במסגרת העסקה תקבל טמרס את הזכות למנות את יו"ר החברה הממוזגת ועוד דירקטור, ועובדיה של טמרס נדל"ן ימשיכו לעבוד בחברה הממוזגת. את גיבוש העסקה הובילו בשבועות האחרונים מנכ"ל בריטיש ישראל עמיר בירם מצדו של נואי, ומנכ"לית טמרס קפיטל בישראל, יודפת הראל, מצדו של זבלודוביץ'. השלמת העסקה כפופה לבדיקות נאותות ולאישורים נוספים.

 

טמרס נדל"ן מחזיקה כיום בשני פארקי משרדים להייטק, אחד ביקנעם (70 דונם עם 32 אלף מ"ר בנוי) והשני באזור חיפה, קרוב לטירת הכרמל (70 דונם עם 50 אלף מ"ר בנוי).

 

בכ-20 אלף מ"ר מהפארק הסמוך לחיפה פועל פאואר סנטר. זכויות טמרס נדל"ן בשני הפארקים משועבדות כל אחד לטובת בנק אחר, ומבטיחות חוב (כולל) שערכו למועד הדיווח עומד על כ-180 מליון שקל.

 

כ-95% מהשטחים הבנוים בשני הפרויקטים מושכרים כיום לכ-60 שוכרים, ודמי השכירות השנתיים ויתר התשלומים (בניכוי הוצאות ניהול) המשולמים לטמרס נדל"ן על ידי השוכרים הם בסכום כולל של כ-50 מליון שקל. עם השוכרים הבולטים נמנות החברות אמדוקס, אלביט וגיוון אימג'ינג.

 

העסקה כוללת את פוטנציאל ההתרחבות הקיים בפארקים, בהיקף של עשרות אלפי מ"ר. בפארק ביקנעם נמצא כיום בבנייה מבנה ששטחו 20 אלף מ"ר, בהשקעה של כ־100 מיליון שקל.

 

הרווח הנקי של טמרס נדל"ן עמד 62 מיליון שקל בין החודשים ינואר-ספטמבר 2008, לעומת רווח נקי של 13 מיליון שקל בחודשים ינואר-דצמבר 2007. הקפיצה ברווח הנקי נובעת, בין היתר, מעלייה בהיקף הנכסים המנוהלים של החברה בתשעת החודשים האחרונים.

 

בריטיש ישראל היא חברת הקניונים הגדולה בישראל. בשליטתה 16 קניונים, בהם קניון הצפון בנהריה (11.3 אלף מ"ר), גרנד קניון בחיפה (52 אלף מ"ר), קניון לב חדרה (15.1 אלף מ"ר) וקניון השרון בנתניה (15 אלף מ"ר). כמו כן מחזיקה בריטיש בפארק אזורים בפתח תקווה (90 אלף מ"ר), בבית המילניום ברעננה (19.3 אלף מ"ר) ובבית אזורי שוער בכפר סבא (8,300 מ"ר).

 

עמיר בירם, מנכ"ל בריטיש ישראל השקעות: "טמרס הינה חברה המתאפיינת במאזן פיננסי איתן וברמת מינוף נמוכה, והיא תציף להערכתנו ערך רב לבעלי המניות בחברת בריטיש ישראל ותשפר את איתנותה הפיננסית, תוך הגדלת בסיס ההון של החברה באופן מיידי בסכום המוערך בכ-230 מיליון שקל. יתרות הנזילות של בריטיש ישראל לא צפויות להיפגע בעקבות העסקה, עקב צפי לקבלת מימון בנקאי נוסף כנגד פעילות טמרס נדל"ן".

 

 

 

בעל אימפריית הקניונים הגדולה בישראל מאשים: "אלה שקונים נכס כדי לפתח אותו ולמכור מיד פועלים בדרך מסוכנת, רובם הופכים לחמדנים. זו בושה וחרפה מה שקרה בתחום הזה. מה עשו לא מעט מהאנשים שעליהם אנחנו מדברים? הם מכרו ניירות שמבטיחים לקבל קופסה עם אוויר"

 

תן לי להסביר לך מה זה נדל"ן מניב - זה עסק לטמבלים עם סבלנות, או כמו שאומרים ביידיש, טוכעס", כך מסכם ליאו נואי את הערב שלנו יחד. לדבריו, את המשפט הזה הוא משנן לעצמו בכל פעם שהוא עומד לפני החלטה אם למכור או לקנות נכס מניב. גם בימים אלה, שבהם מעדיפים רוב העוסקים בנדל"ן לכסות את ראשיהם עד שוך הסערה, נואי, יהודי בריטי בן 55, ממשיך לחתור קדימה, גם - ואולי בעיקר - נגד כיוון הגלים.

 

נואי, שהפך את קרן ההשקעות המשפחתית ריט לענקית נדל"ן בינלאומית, דרוך מאוד לקראת כל שאלה שעולה בשיחה. ייתכן שהסיבה היא המשא ומתן שעדיין מתנהל עם עמיתו הלונדוני, המיליארדר פויו זבלדוביץ', לקראת שותפות בעסקי הנדל"ן בישראל.

 

ואולי זו רק השעה המאוחרת שבה נפגשנו, דקות אחדות לאחר שנחת בנתב"ג והשתכן באחד ממלונות הפאר שעל החוף התל אביבי. בכל אופן, רק לאחר דקות ארוכות של שיחה הוא משתחרר ממה שנראה כמעצור סמוי ונראה מעט יותר נינוח.

 

למרות ששפתו היא תערובת של אנגלית, יידיש ומעט עברית, היא עדיין גבוהה, גם כשהוא מנסה לנתח בפשטות את התהליך שבו אנחנו נמצאים. "צטט אותי עכשיו", אומר האיש שכבר לפני יותר משנתיים העריך כי התשואות במערב אירופה יפסיקו לעלות בקרוב, "ויכול להיות שבעוד שנתיים תאמר שאני אידיוט, אבל אני חושב שזה רק עוד מחזור. כולם פה נוטים לשכוח את הסייקלים הקודמים. העולם עגול, וככל שהזמן עובר, אני לומד שוב ושוב שמה שהולך גם בא בסוף. כך יהיה גם הפעם".

 

"החמדנות מתחילה מלמטה"

 

אף.אנד.סי־ריט, קרן הנדל"ן של נואי, היא שחקנית גדולה בשוק הנדל"ן המניב הבריטי, ובעשור האחרון גם נהפכה לשחקנית בולטת בשוק הנדל"ן המניב האירופי. בגרמניה יש לחברה תיק נכסים בהיקף של 2 מיליארד יורו (אך קשה להעריך בכמה נשחק בחודשים האחרונים), באיטליה עומד היקף נכסיה על 400 מיליון יורו, ובשוויץ על 180 מיליון יורו.

 

בשנים האחרונות הקרן אף שולחת זרועות לפעילות עסקית במזרח הרחוק (הודו) והקרוב (ישראל וטורקיה). כשהוא נשאל אם שוק הנדל"ן המניב הבריטי, שנפגע קשות מהמשבר העולמי, כבר הגיע לנקודת השפל, נואי - אחד מאנשי העסקים המוערכים ביותר באי אף שהוא כמעט אינו מופיע בתקשורת - נשמע פסימי.

 

"אני מעריך שעוד לא ראינו את התחתית בשום מקום בעולם, ואת השינוי נראה בהדרגה רק מהרבעון הראשון של 2010", הוא אומר. "ארצות הברית, שנכנסה ראשונה למשבר בנדל"ן, תתאושש ראשונה. השוק הבריטי יתאושש שני, ורק אחריו ייצאו מהמשבר השוק המערב־אירופי, המזרח־אירופי ונספחיהם. ישראל תעבור לדעתי משבר קצר יחסית, בעיקר מפני שהיא החלה אותו במצב פחות 'מוצלח' משאר המערב (כלומר המחירים בארץ היו נמוכים יותר גם לפני המשבר - ש' פ').

 

אני ממליץ למי שפועל באירופה לתכנן את צעדיו, כי היורו רחוק מאוד היום מהשפל שאליו הוא יגיע. השווקים האירופיים ובעיקר גוש היורו רק החלו לרדת".

 

 

 

 

בכל העולם מאשימים כעת את יזמי הנדל"ן בחמדנות יתר שהובילה למשבר.

 

 

 

זה בהחלט נכון לגבי היזמים שבונים. זה לא נכון לגבי רוב השחקנים בשוק ההשקעה. צריך להבין שאנחנו לא מפתחים נכסים. אנחנו 'משקיעים טהורים' - קונים את הנכס ומנהלים אותו. אנחנו עובדים בזה, ולא בלקנות כדי למכור מיד. מי שפועל כמונו אינו מחפש את הרווח המיידי. כמו שאמרתי, הנדל"ן המניב הוא עסק לאנשים עם סבלנות.

 

"אלה שקונים נכס כדי לפתח אותו ולמכור מיד פועלים בדרך מסוכנת ולכן זה נכון, רובם הופכים לחמדנים. זו בושה וחרפה מה שקרה בתחום הזה, אבל זה מתחיל מלמטה. תראה את הילדים אצלנו באנגליה: נער שמתבגר מסמן לו כמטרה ראשונה להפוך לעשיר. הוא חי בבועה. הוא לומד את זה מהסביבה שלו, זה כל מה שמעניין את כולם היום. אם האנשים האלה היו יכולים לשים אוויר בקופסה ולמכור אותו, הם היו עושים זאת. מה עשו לא מעט מהאנשים שעליהם אנחנו מדברים? הם מכרו ניירות שמבטיחים לקבל קופסה עם אוויר".

 

אז איפה נגמר איש העסקים ומתחיל החמדן?

 

"זה קורה כשאתה 'מסכן את החנות'. לפני מאה שנה בשטעטל (העיירה - ש' פ'), בנו של השוחט רצה להיות שוחט ובנו של הרב רצה להיות רב. היום שניהם רוצים להיות מיליונרים. אני רוצה להעיד רק על עצמי בעניין הזה: אני אף פעם לא לוקח סיכון פיננסי.

 

כשאני רוכש נכס, אני חותם רק אחרי שאני בודק לעומק כיצד ישלם הנכס על עצמו. הבנקים יודעים שהם יקבלו ממני את הכסף בזמן, עם הריבית שהם דרשו. הבנקים רוצים ריבית כי זה המוצר שלהם, וזה בסדר.

 

"אני קונה רק כשאני יודע שאני אשלם להם את הריבית בזמן, ואחר כך אני הולך לעבוד, כלומר מנסה לייצר לעצמי רווח. לא להפך".

 

אז באופן כללי אתה נגד בנייה?

 

"שמע, אני קודם כל בעד להחזיר חובות. אני חושב שכל אחד צריך לעסוק במה שהוא מבין בו. יש עכשיו אינפלציה של אנשים שאומרים שהם מבינים בכל מיני דברים אבל בעצם אין להם מושג. אני רוצה נכסים שמהרגע הראשון רואים בהם כסף מזומן. תשאל את עמיר (עמיר בירם, מנכ"ל בריטיש ישראל, אחת החברות שבאמצעותן פועל נואי בישראל - ש' פ'). אני תמיד שר לו את המנטרה שלי - Cash Cash Cash. כשקניתי את הנכסים הראשונים שלי, אנגליה היתה בשיא המיתון.

 

"אנשים אמרו עליי אז שאני משוגע, אבל לא פחדתי. קניתי נכסים בעזרת הלוואות לתקופה ארוכה, לקחתי אז הלוואות בתחילת שנות התשעים שהיה עליי לפדות ב־1999. ידעתי שאוכל להחזיר את החוב ויכולתי לישון בשקט בלילה. זה הכי חשוב לי".

 

"אותי לא מעניינת הצמיחה"

 

כמו אביו, נואי נוקט גם היום אסטרטגיה של זיהוי ורכישת נכסים הנחשבים לנחותים בשוק הנדל"ן המניב. יש לו טביעת עין מדויקת, והוא מתמחה בזיהוי נקודות שפל, שאותן הוא מנצל כדי לפעול. לפני המשבר, למשל, היו לריט 20 קניונים ברחבי בריטניה, שאותם מכר נואי בזה אחר זה לפני שהכל קרס.

 

אם לא די בכך, בתחילת ספטמבר השנה, ימים ספורים בלבד לפני קריסת בנק ההשקעות ליהמן ברדרס, קריסה שהכניסה את כל העולם לסחרור, הוא סיים את מיזוג פעילות ניהול הנכסים של ריט בבריטניה עם חברת הנדל"ן המניב הבריטית F&C. העסקה יצרה ענקית נדל"ן שמנהלת כיום נכסים בהיקף של 8 מיליארד ליש"ט, ושלשלה לכיסו של נואי 60 מיליון ליש"ט שקיבל מבעלי F&C.

 

שאלת מיליארד הליש"ט היא איך, בסופו של יום, אתה יודע מתי הזמן הכי טוב לבצע עסקה.

 

"אין פה נסים. אם אתה מתסכל על גרף, כל שבע עד עשר שנים תמיד תראה בשוק הנדל"ן המניב מחזוריות. למרות זאת, אם אינך חמדן מדי, אתה יודע שכל הזמן, לאורך כל הגרף, יהיו קצת ביקושים. השאלה היא מה מעניין אותך יותר - הצמיחה של הע סק או הכנסותיו. אותי לא מעניינת הצמיחה כמו ההכנסה. הג'וב שלנו זה לדאוג תחילה שתהיה לנו הכנסה, ובהמשך לפעול כדי שזו תגדל.

 

"תסתכל על מה שעמיר עושה פה. הוא לוקח מרכז מסחרי או קניון ומשפר אותו. הוא לא ינסה לבנות אותו מאפס, זה לא חכם בעיניי. הוא עוסק ביומיום של קניון. משפר את דרכי הגישה של הלקוחות, מטפל בכניסות, בחניה, באופן שבו משווקים בו. אלה הדברים שמהם עושים בתחום שלנו כסף, לא מזה שמחיר השכירות יעלה או יירד.

 

"אם אני צריך לחפש טיפ בודד, מלבד העובדה שקודם כל חייבים להודות לבורא עולם, אז הטיפ הוא שצריך לפעול ללא תאוות בצע ולא להיקשר לנכס באופן אישי".

 

"שכחתם שהייתם במיתון ארוך"

 

אחד השווקים הבולטים שאליו נכנס נואי בעיתוי מצוין היה שוק הנדל"ן המניב הישראלי. נואי פועל פה באמצעות קבוצת ריט ישראל וחברת בריטיש ישראל, שבראשה עומד עמיר בירם, ושבאמצעותה רכש את חברת נכסי אזורים מנוחי דנקנר תמורת כ־400 מיליון שקל. העסקה נתחמה בסוף שנת 2004, בימים שבהם כמעט בכל שבוע התפוצץ ברחובות ישראל מחבל מתאבד.

 

בהמשך רכש נואי באמצעות בריטיש ישראל סדרה של קניונים ומרכזי קניות, עד שזו נהפכה בתוך שנתיים בלבד לגוף הגדול בישראל בתחום זה. כיום מחזיקה החברה בסדרה של קניונים ברחבי המדינה, בהם קניון אבנת (הגדול) בפתח תקווה, גרנד קניון בחיפה, קניון רחובות, מרכז ביל"ו בצומת ביל"ו, קניון מרום נווה ברמת גן, קניון מעלה אדומים וקניון חדרה.

 

בשיאה של מלחמת לבנון השנייה הוא הוסיף לתיק הנכסים שלו את קניון נהריה, שנמצא במרכז העיר המופגזת. נוסף על כך מחזיקה החברה בכמה פארקי הייטק, שהבולט בהם הוא פארק אזורים בפתח תקווה.

 

אמרת שהמשבר בישראל יהיה קצר. מדוע בעצם?

 

"אני רוצה להזכיר לך משהו שרוב האנשים פה שכחו בזמן האחרון. אתם הייתם במיתון כמעט שבע שנים רצופות. כמו בספר הספרים, בסוף שבע השנים באה תקופה טובה. כשהמשק הישראלי התחיל לצאת מהמיתון ב־2005–2006 הצמיחה שלו היתה טובה, אבל לא מהירה מדי, ולכן אתם לא תיפגעו כמו רוב מדינות המערב. התחלתם את המשבר בנקודה נמוכה בהרבה מארצות הברית ואירופה, וזה מה שיוציא אתכם ממנו מהר וללא פגיעה אנושה".

 

אגב, בניגוד לפילוסופיה שלך בשנה שעברה החלטתם להרחיב באופן ניכר את פארק ההייטק אזורים שבפתח תקווה. "זה קרה בגלל עמיר. הוא לחץ עליי המון זמן עד שהסכמתי. בסופו של דבר זה לא הביזנס שלנו, אבל במקרה הזה היו שם השכרות מוקדמות וזה היה נכון".

 

"הממשל פה חיובי"

 

נואי, שלמד בבית הספר החרדי הלונדוני חשמונאים ושעד היום מקיים אורח חיים דתי, נחשב לאחד התורמים הבולטים בקהילת יהודי בריטניה. הוא נוהג לתרום עשרות מיליוני דולרים בכל שנה, גם בישראל, לנושאים חברתיים כמו עזרה בחינוך למשפחות מצוקה וטיפול בקשיי למידה אצל ילדים. הוא מתגורר בשכונת גולדרס גרין, הנחשבת למעוז יהודי בלונדון, אבל את הקשר הישראלי חיזק גם באמצעות רכישת כמה נכסי מגורים יוקרתיים, בעיקר בירושלים, שמשרתים אותו ואת משפחתו - הוא נשוי, אב לחמישה ילדים וסב לשבעה נכדים - שכמה מבניה חיים היום בישראל.

 

כמשקיע זר, איך אנחנו נראים?

 

"אני יכול לומר באופן כללי שני דברים. הראשון הוא שיש פה כל הזמן הזדמנויות, והשני הוא שהממשל פה פועל באופן מאוד חיובי לקידום שוק הנדל"ן. אני נכנסתי לישראל בשיא האינתיפאדה, כשהיה פה משבר גדול. הסתכלתי על נכסים שהיו פה למכירה, ומצאתי נכסים במקומות מצוינים בעלי פוטנציאל, במחירים נמוכים בעשרות אחוזים מהמחירים באנגליה.

 

"עד היום אני רואה פה רק שיפור, ואינני מצטער על אף רכישה שעשיתי פה. בעניין הממשל, אני זוכר שאחד הדברים הראשונים ששמתי אליהם לב היה שלמרות המצב הקשה שהמדינה היתה נתונה בו בזמנו, בכל מקום ראו מנופים ואתרי בנייה בפעילות. מהיכרותי את התחום אני אומר לך שזה דבר שהממשלה פה אחראית לו לפחות כמו השוק עצמו".

 

 

 

שכר הברוטו של בירם עומד על כ-100 אלף שקל בחודש והחל בנובמבר הוא היה אמור לקבל את התוספת האמורה. בירם ביטל את התוספת ואמר: "זהו אקט סמלי; אין לנו שום כוונה לקצץ בחברה"

 

עמיר בירם, מנכ"ל חברת בריטיש ישראל, אשר הוקמה על ידי המיליארדר הבריטי ליאו נואי ונמצאת בשליטת נואי ובית ההשקעות אקסלנס, דיווח אתמול לבורסה על החלטתו לקצץ את שכרו ב־20%.

 

  ההחלטה היא למעשה ביטול החלטה מלפני כשלושה חודשים שאושרה על ידי דירקטוריון החברה, ולפיה בירם היה אמור לקבל תוספת של 20% לשכרו החל בנובמבר 2008. שכר הברוטו של בירם, כפי שנקבע עוד טרם ההנפקה של החברה בבורסה במאי 2007, עומד על 100 אלף שקל בחודש, ועלות שכרו נאמדת ב־130 אלף שקל בחודש.

 

את ההחלטה קיבל בירם בימים האחרונים, ולדבריו ההחלטה נועדה להיות אקט סמלי בלבד. "אין בהחלטה הזו שום קשר למצבה של החברה", הוא אמר ל"כלכליסט" והוסיף, "החלטתי לעשות זאת מאחר שלא נראה סביר בעיניי שבימים כאלה מישהו צריך לקבל העלאה בשכר. על רקע המשבר העולמי הקשה שעשוי להשפיע גם על ישראל, חשוב שאנשים במעמדי ייקחו אחריות אישית".

 

לשאלה אם בירם מתכוון לבצע קיצוצים בחברה הוא עונה: "אין לנו שום כוונה לקצץ בחברה מעבר לאקט הזה. אנחנו פועלים במצבת כוח אדם המתאימה לפעילות שלנו, ואף נרחיב בתקופה הקרובה את פעילותנו". בריטיש ישראל המנהלת 16 קניונים ונסחרת בשווי של מיליארד שקל.

 

מנכ"ל בריטיש ישראל עמיר בירם, כלכליסט השנה בנדל"ן ותשתיות, יודע שמצב השוק הקשה לא ייפתר מחר בבוקר, אבל מתעקש לראות בכך הזדמנות שלא תחזור. על הפרק: רכישה או מיזוג עם חברה גדולה

 

כלכליסט השנה! בתחום הנדל"ן והתשתיות הוא עמיר בירם, מנכ"לה ואחד מבעליה של חברת בריטיש ישראל. למרות השנה הקשה בתחום הנדל"ן - לא רק בישראל אלא בעולם כולו - בריטיש ישראל, העוסקת בקניונים, הצליחה להשאיר את הראש מעל פני המים הסוערים ולהציג תוצאות מצוינות. בשלוש השנים האחרונות רכשה החברה כמעט כל קניון שהוצע למכירה, וביססה לעצמה תיק נכסים מרשים שבו 16 קניונים, שמרביתם נחשבים להצלחה

 

לעומת מתחרותיה שסבלו מנטל הוצאות המימון, בריטיש הציגה השנה רווחים נאים. במחצית הראשונה של 2008 רשמה החברה הכנסות של 513 מיליון שקל ורווח נקי של 117 מיליון שקל, שמותירים מאחור את אימפריות הנדל"ן הגדולות בארץ, ולאחרונה אף הודיעה על כוונתה להרחיב את שטחי הקניונים שבבעלותה בהשקעה של 540 מיליון שקל.

 

"בשנה הזו ביצענו את הפריצה לתודעה הציבורית. אנשים בענף ובשוק ההון למדו להכיר אותנו", אומר בירם. "אנחנו חברה שקמה ביום הראשון של 2003, וכיום יש לנו נכסים בהיקף גדול מאוד ואנחנו שחקן מוביל בתחום שבו אנו פועלים. למיטב ידיעתי, המתחרים והשוק מאוד מעריכים את ההישגים שלנו".

 

2003 לא היתה שנה שעודדה צמיחה. "זו היתה שנה של פיגועים", נזכר בירם בהחלטה לרכוש את חברת נכסי אזורים ב־360 מיליון שקל. "לומר לך שלא חששתי מאוד יהיה שקר. הייתי מופתע מאוד מליאו נואי, שישב באנגליה בזמן שפה הייתי קם כל בוקר, נוסע לחפש עסקאות ושומע ברדיו על עוד אוטובוס שהתפוצץ. מדי פעם הייתי מתקשר אליו מהרכב ושואל בקיצור "לא לתת לאגו שלך להשתתף בהחלטות ולבחור צוות שיעבוד תחתיך ויהיה מוכשר יותר ממך בתחום שבו הוא עוסק".

 

אותו שוב ושוב אם הוא בטוח שהוא רוצה לבצע עסקאות בארץ. הוא תמיד היה נחוש, וזה תמיד הפתיע אותי. בסופו של דבר הוא קרא נכון את השוק. הרווחנו שנתיים שלמות שבהן היינו בעצם הגוף היחיד שביצע רכישות של מרכזי מסחר וקניונים גדולים, ללא תחרות אמיתית בשוק הישראלי. העובדה שעשינו את זה נכון העירה מרבצם את המתחרים, ואחרי שנתיים נכנסו לתחום בהדרגה גם אפריקה ישראל, גזית גלוב, נתן חץ ועזריאלי. כולם התחילו לחפש מרכזים לרכישה".

 

מהן התוכניות שלך לעתיד החברה?

"אני רוצה למזג לתוך החברה את אחד השחקנים הגדולים בשוק הנדל"ן המניב. זו תהיה הדרך שלנו להפוך לגוף שיהיה מסוגל לצאת מהארץ לעולם, והימים האלה הם הכי מתאימים לזה. ההזדמנויות שיש כיום באירופה ובאמריקה הן כאלה שאסור לפספס".

 

 

בירם החל את דרכו המקצועית אצל אחיו רוני בירם, מבעלי בית ההשקעות אקסלנס, ועבד אצלו תקופה ארוכה. "רוני הוא המודל שלי לחיקוי", הוא אומר, "חד־משמעית, יותר מכל אחד אחר. במידה רבה הוא גידל אותי. אבינו נהרג כשהייתי בן 4 בפיגוע חבלני במפעלי ים המלח, ואמי, שהיתה מורה, נאלצה להתמודד עם הגידול שלי ושל אחי ואחותי. רוני, המבוגר ממני בארבע שנים, היה אחראי בין השאר על הטיפול בי. שלושתנו גדלנו בצל המורשת של סבנו ד"ר ארתור בירם, שייסד את בית הספר הריאלי בחיפה, והגה את המוטו המפורסם שלו 'הצנע לכת'. זה משהו שרוני פועל לפיו, ואני משתדל לעשות כמוהו".

 

מהו הכישלון הכי גדול שלך השנה?

"אם יש משהו שהוכחנו בשוק שלנו, זה שהיתרון לגודל הוא קריטי בו. הקונסולידציה, הרכישות והמיזוגים רק יגברו בתחום שלנו. אני חושב שטעיתי כשלא ניצלתי את המצב שבו היה השוק לפני שנה כדי לבצע רכישה משמעותית של מתחרה שלנו. אני מתכוון לפעול הרבה יותר בעניין הזה בשנה הבאה".

 

בירם מודע לבעיות הקשות ולמצבו הרעוע של שוק הנדל"ן בשנה האחרונה. "חברות בענף הנדל"ן שפועלות בחו"ל הן הנפגעות הבולטות במשק הישראלי", הוא אומר, "המצב שלהן קשה בגלל קושי אדיר לגייס הון כרגע. הדברים האלה באים בסופו של דבר לביטוי בשוק ההון, במחירי האג"ח ובשאר השוק, וזה בהחלט מגיע לכיס של כל אחד מאיתנו".

 

איזה תפקיד אחר היית רוצה לעשות?

"קודם כל אני מוכרח לומר שאני מאוד מרוצה מתפקידי הנוכחי. בתשובה לשאלה הזו - הייתי עוסק בפעילות ציבורית בתחום החינוך, אבל בשום אופן לא בפוליטיקה. זה משהו שאני עוד אעשה באופן מסודר בעתיד. כיום אני מקדיש חלק מזמני לשתי פעילויות בתחום הזה. הראשונה היא עמותת 'החוט המשולש', שמטפלת בנערים ונערות חסרי בית בירושלים, עמותה שקמה תחילה כבית שבו ניתנו ארוחות חמות וחוגים והקימה בהמשך הוסטל ראשון לנערים, ולאור ההצלחה נקים בשנה הבאה הוסטל שני, שיטפל בנערות.

 

הפעילות השנייה היא מועדון הכדורמים שהקמתי עם חברים לזכר חבר שלנו, שנהרג בתאונת דרכים. זו נחשבת להצלחה גדולה בתחום הספורט בירושלים, ואני מאוד גאה בכך".

 

סימני דרך מי אמר שהירושלמים לא שוחים

עמירם בירם, בן 44, נשוי + 3 וגר במבשרת ציון. לפני שמונה מנכ"ל בריטיש ישראל שימש בתפקידי ניהול בבית ההשקעות אקסלנס, שנמצא בשליטה משותפת, של אחיו רוני בירם. נקודת מפנה בקריירה שלו היתה פגישה בשנת 2002 עם המיליארדר הבריטי ליאו נואי, שהפך לשותפו בבריטיש ישראל. תחביביו: כדורמים (משחק בקבוצה שהקים בירושלים), שחייה בים, טניס ואופני הרים. באנשים שמלווים אותו הוא מונה את טל גינזבורג, מנהל הכספים של החברה; פליקס שופמן, סמנכ"ל פיתוח עסקי; משה רוזנבלום, מנכ"ל קניוני ישראל; דני לבון, סמנכ"ל שיווק; מיכאל קירשנבאום, סמנכ"ל ניהול; ענת ברוך, מנהלת הלשכה. "הצוות הטוב ביותר בארץ".

 

קבוצת הראל השקעות מעמיקה את פעילותה בתחום ההשקעות בנדל"ן ומשקיעה בקרן בניהול בריטיש ישראל - המיועדת להקמה של קניון ומרכז בילוי אזורי באשדוד. הקרן תוחזק בשיעור של 51% על-ידי בריטיש ישראל ובשיעור של 49% על-ידי קבוצת הביטוח והפיננסים הראל . מרבית השקעתה של הראל הינה מכספי עתודות פוליסות תלויות תשואה, נכסי קופות גמל ונכסי קרנות פנסיה. בריטיש ישראל תשמש כשותף הכללי וכמנהל הקרן.

 

לצורך הקמת הפרויקט, קרן ההשקעות המשותפת רכשה עתודת מקרקעין בשטח של כ-88 דונם בדרום אשדוד תמורת 183 מליון ש"ח. בכוונת קרן ההשקעות המשותפת להקים במתחם קניון ומרכז בילוי אזורי שיתפרש על פני בשטח של כ-40 אלף מ"ר. זכויות הבנייה העודפות במתחם עשויות לאפשר בעתיד בנייה נוספת של שטחי מסחר או מגורים.

 

אמיר הסל, מנהל חטיבת ההשקעות של הראל ביטוח ופיננסים, מסר, כי "אנו רואים בתחום הנדל"ן חלק משמעותי באסטרטגית ההשקעות שלנו ופועלים להגדלת רכיב הנדל"ן בתיק ההשקעות. ההשקעה תאפשר לנו חשיפה לפרויקט בשלב היזמי, ובכך להגיע לשיעורי רווחיות ותשואה גבוהים בהרבה מאלה שניתן להגיע אליהם ברכישת נכס קיים".

 

עמיר בירם, מנכ"ל בריטיש ישראל: "לפני כשנה רכשנו את קניון לב אשדוד, והרכישה חשפה אותנו לכוח הקנייה החזק של תושבי האזור ולמחסור הקיים לקניון נוסף. אשדוד הינה העיר החמישית בגודלה בישראל עם למעלה מ-200 אלף תושבים. קיימים בה קניונים שכונתיים ופאואר סנטר, ואף לא קניון עירוני אחד בשטח של למעלה מ-20 אלף מ"ר.

 

נקרתה בפנינו הזדמנות עסקית לרכישת עתודת מקרקעין איכותית וגדולה הממוקמת במיקום אסטרטגי - בסמוך לבית החולים שיבנה, תחנת רכבת ומחלף הכניסה הראשי לעיר, המושלם בימים אלה. בנוסף, אמור להיבנות בסמוך לקרקע שנרכשה קמפוס אוניברסיטת אשדוד".

 

באחרונה הצטרף לתיק הנדל"ן המניב של הראל גם מגדל הרכבת בתל אביב - פרויקט שיכלול בניין משרדים בגובה 23 קומות וקומת מסחר בעלות כוללת של כ-55 מיליון דולר. תיק הנדל"ן המניב של הקבוצה כולל גם את המרכז מסחרי ומגדל המשרדים גמלא על הפארק ברעננה, קריית הממשלה בבאר שבע, קניון הגבעה בגבעת שמואל, מרכז מסחרי בנווה סביון, מרכז מסחרי בשוהם ופארק תעשיה ביבנה.

 

בריטיש ישראל הינה חברת נדל"ן המתמחה באחזקה, ניהול והשכרה של נכסים מניבים, בעיקר מרכזי מסחר ומשרדים. בבעלות החברה, המנוהלת על ידי עמיר בירם, למעלה מ-20 נכסים בשטח כולל של למעלה מ-300 אלף מ"ר. הנכסים הבולטים שבבעלות החברה הם גרנד קניון בחיפה, קניון רחובות, קניון אבנת, פארק אזורים בפתח-תקוה, בילו סנטר, קניון השרון וקניון לב אשדוד.