כיסוי תקשורתי

קבוצת קניוני ישראל וחברת רבוע נדל"ן משקיעות 110 מיליון שקל בהרחבה ושדרוג של קניון הדר בירושלים. הקניון, ששטחו 18 אלף מ"ר, יורחב לשטח של כ־25 אלף מ"ר מסחרי. השיפוץ יכלול הרחבת רצפת המכירה באמצעות בניית קומת מסחר נוספת בשטח של 7,000 מ"ר, הוספת שתי קומות חניה ושיפוץ החנויות הקיימות.
 
קניון הדר ממוקם בשכונת תלפיות ונמצא בבעלות משותפת של בריטיש ישראל ורבוע כחול נדל"ן.
לדברי אבי שטרית, מנכ"ל הקניון, "ההחלטה להרחיב את הקניון נובעת מביקוש אדיר של סוחרים להיכנס לקניון".
 
מי שהבטיחה את כניסתה לקומת המסחר החדשה היא קבוצת המשביר, שתפתח סניף על שטח של 1,800 מ"ר. כמו כן, מנהלות מו"מ עם הקניון קבוצת פוקס שמעוניינת לפתוח בו חנויות של פוקס הום ואמריקן איגל, שיוקצה להן יחד שטח של 900 מ"ר, וחנות ללין ששטחה יהיה 70 מ"ר. גם רשת קפה קפה התעניינה בכניסה לקניון שפועלים בו כיום ארומה, קפה הלל וקפה נאמן. מי שלא ייכנס לקניון הם מותגי האופנה הבינלאומיים H&M שמפעילה חנות בקניון מלחה בעיר, וזארה.
 
"לפני כשנה וחצי שיווקנו את כל שטחי המסחר בקומה והיו לנו הסכמי עקרונות גם עם קסטרו ורנואר", הסביר שטרית. "אבל השיפוץ התעכב ולא חתמנו על חוזים. כעת אנחנו מתחילים שיווק מחדש, ואני מאמין שגם חברת קסטרו תיכנס".
קניון הדר הוא הקניון השני בגודלו בירושלים מבחינת שטחי מסחר אחרי קניון מלחה של קבוצת עזריאלי שכולל 36 אלף מ"ר. שכר הדירה הממוצע למ"ר בקניון הדר הוא 160–170 שקל למ"ר, ולאחר השיפוץ הוא צפוי לעלות לכ־200 שקל למ"ר.
 

בריטיש ישראל סיימה את 2010 עם רווח נקי של כ-487 מיליון שקל - זינוק של כ-46% לעומת 2009; תחלק דיווידנד של כ-20 מיליון שקל בגין תוצאות הרבעון הרביעי - וכ-83 מיליון שקל ל-2010

מנכ"ל חברת הנדל"ן בריטיש ישראל , עמיר בירם, חתם אתמול, לאחר שבע שנים בתפקיד, ככל הנראה בפעם האחרונה על דו"חות החברה ל-2010, המצביעים על המשך ההשבחה של נכסי בריטיש ועל גידול בהיקפי פעילותה.
בירם נחשב אחד האחראים לאקזיט הנאה שממנו אמורים ליהנות בעלי השליטה בבריטיש, ליאו נואי ופויו זבלדוביץ', ובירם עצמו בהנחה שאסיפת בעלי המניות של החברה תאשר ב-30 במארס את העסקה למכירת הגרנד קניון בחיפה, בעקבות מכירת השליטה למליסרון, תמורת כ-1.7 מיליארד שקל.
בריטיש ישראל סיימה את 2010 עם רווח נקי (המיוחס לבעלי המניות) של כ-487 מיליון שקל - זינוק של כ-46% לעומת 2009. חלק ניכר מהגידול ברווחים נבע מהכנסות משערוכים שבריטיש רשמה ברבעון החולף, בסך 306 מיליון שקל, בעיקר בשל ירידה בשיעורי ההיוון על הנכסים ועלייה בשכר הדירה החזוי, לצד שערוך של נדל"ן בהקמה.
כתוצאה מהשערוכים זינק הרווח הנקי ברבעון הרביעי לכ-238 מיליון שקל, בהשוואה לכ-29 מיליון ברבעון המקביל ב-2009. בריטיש תחלק דיווידנד של כ-23 מיליון שקל בגין תוצאות הרבעון הרביעי - בסך הכל תחלק החברה ב-2010 דיווידנדים של כ-83 מיליון שקל. הכנסות בריטיש ב-2010 מהשכרה, ניהול ואחזקה של נדל"ן להשקעה, פעילות הליבה של החברה, הסתכמו בכ-748 מיליון שקל - עלייה של כ-10% לעומת 2009.
סך הכנסות החברה ב-2010, כולל עליית ערך של נדל"ן להשקעה, טיפסו ב-82% ל-1.3 מיליארד שקל (כ-719 מיליון ב-2009). ההכנסות ברבעון הרביעי זינקו לכ-500 מיליון שקל - לעומת כ-153.5 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2009.
בריטיש הכתה את תחזיותיה ל-2010 להכנסות תפעוליות נטו (NOI) בסך 520 מיליון שקל, שהסתכמו בפועל ב-533 מיליון שקל - צמיחה של 16% לעומת 2009. בתחזית האחרונה שפירסמה בריטיש ב-2010, צפו בחברה כי ה-NOI ל-2011-2012 יהיה בקצב שנתי של 580 מיליון שקל. ה-NOI הכולל ברבעון הרביעי הסתכם בכ-136 מיליון שקל - גידול של כ-11.5% לעומת הרבעון המקביל.
ה-EBITDA של בריטיש ב-2010 צמח בכ-16% לכ-493 מיליון שקל, בהשוואה לכ-426 מיליון שקל ב-2009. העלייה נבעה בעיקרה מגידול בהיקפי הפעילות, בעקבות רכישת הנכסים של אירוס הגלבוע, וכן כתוצאה משיפור בביצועים התפעוליים של הנכסים שבבעלותה ומהשבחתם.
סך ה-FFO - התזרים הריאלי מפעולות שוטפות שייצרה בריטיש, המיוחס לבעלי המניות - היה כ-195 מיליון שקל ב-2010; גידול של כ-38% לעומת 2009. ה-NOI מנכסים קיימים, שמציג את השיפור בנכסי החברה בנטרול הנכסים שנרכשו בתקופה, צמח ברבעון הרביעי בכ-4.6% לכ-127.3 מיליון שקל, כשהחברה רשמה גם שיפור ב-NOI מנכסים זהים לעומת התקופה המקבילה.
נכון לסוף 2010 היו בקופת החברה מזומנים, שווי מזומנים, השקעות לזמן קצר, הלוואות ופיקדונות לזמן קצר - בסך של כ-897.3 מיליון שקל. למרות המינוף היחסית הגבוה של בריטיש, ב-2010 נמשך השיפור באיתנות הפיננסית של החברה.
"אחזקה כדאית"
"הדו"ח מבהיר את איכות הנכסים של בריטיש, כפי שבא לידי ביטוי בעליית ערכם", ציינו אתמול בפסגות. "הדגש במניה הוא כמובן העסקה המתגבשת עם מליסרון. כפי שציינו בעבר, עם או בלי העסקה האחזקה בבריטיש כדאית, ואנו משמרים את המלצת הקנייה במחיר יעד של 14.3 שקל (גבוה בכ-10% מחירה בבורסה, מ"ר)".
גם האנליסט שי ליפמן מאי.בי.אי לא חסך בשבחים: "במשפט אחד: מליסרון עשו עסקה מעולה - הדו"חות של בריטיש מסבירים למה".
עלות שכרו של בירם ב-2010 היתה 2.2 מיליון שקל.
 

במגדל שוקי הון מעניקים למניית בריטיש ישראל המלצת "קנייה" ומעדכנים את מחיר היעד מ-13 שקל ל-14.2 שקל. המניה נסחרת כיום במחיר של 12.96 שקל (כלומר בדיסקאונט של 9% לעומת מחיר היעד).
העדכון מופיע בסקירה שהפיץ בית ההשקעות ללקוחותיו. הסקירה, שכוללת עדכון הערכות שווי לחברות נדל"ן מניב בישראל ולחברות אחזקה הפעילות בענף, מבוססת על תוצאות הרבעון השלישי של החברות.
"בריטיש ישראל, החברה הצומחת ביותר בשוק הקניונים הישראלי, היא גם המעניינת ביותר להשקעה בשוק המניב בישראל", כותב בסקירה אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של מגדל שוקי הון. "יכולת ההשבחה, הפיתוח והייזום מרשימה, ואנו צופים כי המגמה תימשך גם בשנה הבאה. לא במקרה מליסרון בחרה דווקא בה כמנוע הצמיחה העתידי".
"בריטיש נסחרת בדיסקאונט הכי גבוה מבין חברות הקטגוריה, ואנו סבורים כי כל עוד החברה נותרת ציבורית, היא עדיפה על פני מתחרותיה ועל החברה האם העתידית, מליסרון - הנסחרת בפרמיה", כותב עציוני. "תחת ההנחה שמליסרון תהפוך לחברת החזקות ולא תרכוש את מלוא החזקות הציבור בבריטיש, קיימת עדיפות להחזקה בעזריאלי לעומת מליסרון".

המלצת קנייה נוספת מקבלת אלוני חץ, שבשליטת נתן חץ ומשפחת ורטהיים. מחיר היעד של המנייה עודכן מ-21 ל-23 שקל למניה - כשמחירה בבורסה כיום הוא 20 שקל (כלומר דיסקאונט של 12% לעומת מחיר היעד). "החברה משלבת החזקות עיקריות בעוגנים חזקים בשווייץ, ישראל וקנדה, וביחד עם חשיפה מבוקרת ואיכותית לארה"ב ובריטניה, המראות סימני התאוששות. לאלוני יכולת מינוף עסקות חדשות בהיקפים גדולים - ולהערכתנו רכישות נוספות לפורטפוליו הן רק עניין של זמן", כותב עציוני.

"בעוד החברות הבנות (כמו אמות הפועלת בתחום נדל"ן מניב בישראל) מתומחרות באופן מלא, אלוני לא מקבלת את התמחור הראוי, והיא נסחרת בדיסקאונט גבוה על השווי הסחיר והכלכלי. אנו רואים במצב זה הזדמנות להיחשף לאחזקה איכותית ומניבה במחיר נוח".
אף שהציגה שוב דו"חות מאכזבים, שכללו מחיקות בשווי הנכסים וירידה בהון העצמי, במגדל ממשיכים להמליץ לקנות את מניית אלקטרה נדל"ן - ואף העלו את מחיר היעד למניית החברה מ-32 ל-35 שקל למניה. "כיום, להערכתנו, עיקר החדשות הרעות כבר מאחורינו, והחברה נמצאת בעמדה נוחה לעבור ממגננה למתקפה", טוען עציוני. "נזילותה הגבוהה ויכולת שירות החוב טובה. לאחר מימושי נכסים, החברה צפויה לעבור לצד הרוכש, וכן לקצור רווחים נאים מהשקעות אטרקטיביות שביצעה בשנים האחרונות".
כמו כן, במגדל שוקי הון ממליצים לקנות את מניית נכסים ובנין במחיר יעד של 370 שקל למניה וטוענים שעם כניסתה של המניה למדד ת"א 100 נפח המסחר בה צפוי לעלות משמעותית.

"התחרות בקניונים תפגע בשוכרים"
בחלוקה הענפית, אומר עציוני כי תחום הקניונים ומרכזי המסחר המשיך להפגין עוצמה עם תוצאות חזקות לבריטיש ישראל, עזריאלי ואף מליסרון - שרשמה לראשונה מזה כשנה שיפור בהכנסות. הוא צופה כי מגמת העלייה בדמי השכירות, שהורגשה ברבעונים האחרונים, תימשך, אך בקצב אטי יותר. לגבי הרבעון הרביעי של השנה, צופים במגדל שוקי הון כי נתוני ההכנסות מפדיון ייפגעו בשל ירידה בהכנסות רשתות אופנה שנתקעו עם קולקציות חורף שלא נמכרות בשל מזג האוויר החם.

לגבי עליית רמת התחרות בענף עם השלמת עסקת רכישת בריטיש ישראל על ידי מליסרון והאחים עופר, טוען עציוני: "עיקר המפסידים יהיו דווקא בצד של השוכרים ופחות בצד המשכיר, שכן מלחמות בין עזריאלי למליסרון לא ישרתו אף צד. בעוד שבחלק מהמיקומים עזריאלי תיקח לקוחות ממליסרון (אזור חיפה), בערים אחרות (כמו באר שבע) יתרחש הדבר ההפוך. בין ענקיות הקניונים החדשות, עזריאלי מציעה קצבי צמיחה גבוהים יותר, וברמת סיכון נמוכה יותר".

בשוק המשרדים, הורגשה יציבות ברבעון השלישי עם תוצאות טובות לגב ים ופושרות לחברת אמות. עציוני צופה כי רמת הביקושים תישאר יציבה, וכך גם רמת דמי השכירות.

חברת בריטיש ישראל מסכמת את הרבעון השלישי של השנה עם רווח נקי בסך 102.3 מיליון שקל, זאת לעומת רווח 136.4 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. יצוין כי בתקופה המקבילה רשמה החברה הטבת מס חד פעמית בסך כ- 153.8 מיליון שקל.

יצוין כי לאחרונה נחתם הסכם למכירת כל אחזקותיהם של בעלי השליטה בחברה ( 71% ממניות החברה) לחברת מליסרון ועופר השקעות בתמורה לכ- 1.7 מיליארד שקל, המשקף מחיר של 14.5 שקל למניה.

בשבוע שעבר דיווחה החברה על השלמת העסקה לרכישת קניון סירקין בפתח תקווה. כמו כן, בחודש ספטמבר מכרה החברה עתודת קרקע במעויין שורק בראשון לציון בתמורה לכ- 35 מיליון שקל וברווח לפני מס של כ- 11 מיליון שקל ובחודש יולי השלימה החברה עסקה לרכישת 50% מגרנד קניון בבאר שבע.

ההכנסות מהשכרה, ניהול ואחזקה של נדל"ן להשקעה עלו לכ-192.6 מיליון שקל, בהשוואה לכ-181.7 מיליון שקל ברבעון המקביל. סך ההכנסות צמחו בכ- 37.6% לכ- 325 מיליון שקל, לעומת כ-236.2 מיליון שקל וכללו הכנסות מעליית שווי נדל"ן להשקעה בכ- 131 מיליון שקל, לעומת כ- 51 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

ה- NOI ברבעון השלישי עלה בכ- 12% לכ- 134.3 מיליון שקל (גילום שנתי של תוצאות הרבעון מייצג קצב NOI שנתי של כ 537.5 מליון שקל) לעומת כ-120 מיליון שקל ברבעון המקביל. ה NOI מנכסים קיימים (Same Property NOI) עלה בכ 7% לכ- 127.2 מיליון שקל לעומת כ- 119 מיליון שקל ברבעון מקביל אשתקד. ה-EBITDA של החברה ברבעון השלישי של שנת 2010 עלה בכ- 11% והסתכם בכ-123 מיליון שקל, לעומת כ-111 מיליון שקל ברבעון השלישי של שנת 2009.
הרווח התפעולי ברבעון השלישי עלה בכ-51% לכ- 241.5 מיליון שקל, בהשוואה לכ- 160.4 מיליון שקל ובשורה התחתונה רשמה החברה רווח נקי לבעלי המניות של כ- 94.3 מיליון שקל לעומת כ- 122.2 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. יש לציין כי בתקופה המקבילה הושפע הרווח הנקי מהכנסות מיסים חד פעמיות בסך כ- 154.6 מיליון שקל כתוצאה משינוי חקיקתי שהביא לירידה בשיעורי המס, בעוד שהרבעון רשמה החברה הוצאות מס בסך כ-12.2 מיליון שקל.

הונה העצמי של החברה (המיוחס לבעלי המניות), נכון ל-30 בספטמבר 2010 עמד על כ-1.93 מיליארד שקל. ההון העצמי הכולל עמד על כ- 2.13 מיליארד שקל. שקל. יחס חוב ל-Cap, המשקף את רמת המינוף של החברה עמד ב-30.9.10 על כ-71.8%.

בקופתה של בריטיש ישראל מזומנים, שווי מזומנים, הלוואות ופיקדונות לזמן קצר בסך של כ-1.09 מיליארד שקל. יתרת הנדל"ן להשקעה עמדה ב-30.9.10 על כ-8.03 מיליארד שקל לעומת כ-7.5 מיליארד שקל ביום 31.12.2009. העלייה ביתרת הנדל"ן להשקעה נובעת בעיקרה מהשקעות בנכסים בפיתוח ומעליית ערכם של נכסי הנדל"ן שבבעלות בריטיש.

במקביל לאישור הדוחות הכספיים, אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בהיקף של כ- 20.7 מיליון שקל (12.5 אגורות למניה) לבעלי המניות של החברה. וזאת, בהמשך לחלוקת דיבידנדים בסך כ- 62.2 מיליון שקל מתחילת השנה ובמסגרת מדיניות לחלוקת דיבידנד מינימאלי לשנת 2010, לפיה צפויה החברה לחלק לבעלי המניות דיבידנד בהיקף של כ- 83 מליון שקל, אשר יחולק ב- 4 תשלומים רבעונים.

טל גינזבורג, סמנכ"ל הכספים של בריטיש ישראל אמר היום: "אנו שמחים לדווח על המשך השיפור בתוצאות העסקיות של החברה הנובע מהרחבת הפעילות ומהשבחת הנכסים. ברבעון הנוכחי המשכנו לשמור על נזילות גבוהה, גידול ב- NOI של החברה, שמירה על שיעורי תפוסה גבוהים העומדים על כ- 98% ותזרים מזומנים גבוה מפעילות שוטפת שיצרה החברה ואנו מאמינים כי נמשיך בדרך זו גם ברבעונים הבאים הודות לפעילות אינטנסיבית שאנו מבצעים לשיפור הנכסים ולהרחבת הפורטפוליו, תוך שמירה על איתנות פיננסית ונזילות גבוהה".

שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של IBI, אומר כי החברה ממשיכה לייצר תוצאות טובות- "אני נשאר בקנייה על הנייר מחיר היעד שלנו הוא 13 שקל (נבחן אותו שוב). יש לשים לב כי עסקת הרכישה מול מליסרון ועופר נכסים היא במחיר של 14.5 שקל למנייה. להערכתי השלמת העסקה (לאחר אישור ממונה על ההגבלים) תהיה בהחלפת מניות של מליסרון במניות של בריטיש, לכן המחיר של בריטיש אבסולוטי הוא פחות רלוונטי ויש בעיקר להשוות אותו אל מול המחיר של מליסרון".

ליפמן מוסיף כי להערכתו, מי שרוצה בעתיד חשיפה לחברה המאוחדת- בריטיש מליסרון, יכול לקבל היום את החשיפה הזו בדרך זולה יותר על ידי רכישה של מניות בריטיש שבעתיד הלא רחוק יוחלפו למניות מליסרון המאוחדת שתהיה חברה מאוד מעניינת".

1. העסקה

פחות משנה וחצי לאחר שרכשה בעסקת ענק את הקניונים רמת אביב וסביוניםמידי אפריקה ישראל של לב לבייב ונהפכה משחקנית אלמונית לדמות מפתח בשוק הקניונים בישראל - עשתה אתמול מליסרון צעד ענק לקראת הפיכתה לחברת הקניונים הגדולה בישראל: מליסרון דיווחה כי היא מנהלת מגעים באמצעות החברה האם שלה, עופר השקעות, לרכישת השליטה, כ-71%, בחברת הנדל"ן המניב בריטיש ישראל תמורת כ-1.7 מיליארד שקל. מדובר באחת מעסקות הנדל"ן המניב הגדולות ביותר שנעשו בישראל בשנים האחרונות.

אם אכן תתבצע העסקה, שתי קבוצות ישלטו בשוק הקניונים בישראל: מליסרון, שתחזיק בקניונים בשווי כ-11 מיליארד שקל; ועזריאלי - שבבעלותו קניונים בשווי של כ-6.5 מיליארד שקל. מליסרון נמצאת בבעלות עופר השקעות שבבעלות יולי, אייל וליאורה עופר.

בריטיש ישראל מחזיקה כיום בכ-20 קניונים וכן במספר פארקים ובנייני משרדים ברחבי ישראל. מליסרון מחזיקה ב-4 קניונים בישראל, כך שהקבוצה המאוחדת תעבור את קבוצת עזריאלי מבחינת שווי ושטח הנדל"ן, ותהפוך לקבוצת הנדל"ן המניב הגדולה בישראל. קבוצת מליסרון-בריטיש תחזיק בשטחים מניבים בהיקף של כ-770 אלפי מ"ר (במאזן המאוחד). קבוצת עזריאלי מחזיקה בכ-233 אלפי מ"ר מסחר וכ-341 אלפי מ"ר משרדים, מהם כ-98 אלפי מ"ר בחו"ל.

ליאורה עופר, יו"ר מליסרון, ציינה אתמול: "רכישת בריטיש ישראל על ידי מליסרון ועופר השקעות תהווה רכישה אסטרטגית חשובה ביותר לחברות. לחברת בריטיש יש פיזור ופריסה של קניונים ונכסים מניבים בכל הארץ. אחזקות בריטיש בפארקים לתעשייה עתירת ידע ומשרדים מגוונים את אחזקותיה. לבריטיש יש פרויקטים בתהליך שעתידים להניב הכנסות נוספות בעתיד הקרוב".

2. האקזיט של נואי ובירם

בריטיש ישראל, המנוהלת על ידי עמיר בירם, מצויה כיום בשליטת ליאו נואי (55.7%), פויו זבלודוביץ' (15.65%) וקבוצת מגדל (5.7%).

נואי רכש את השליטה בנכסי אזורים (ששינתה את שמה לבריטיש ישראל) ב-2004 מידי אי.די.בי תמורת כ-360 מיליון שקל, ומאז ביצע השקעות נוספות בחברה וכן הכניס אליה שותפים, בעיקר באמצעות עסקות של החלפת מניות עם זבלודוביץ', המיליארדר היהודי הבריטי, ומשפחת ברונפמן (בעלת השליטה בבנק דיסקונט). לפי הערכות, נואי החזיר את כל השקעתו בבריטיש כך שכל התזרים בהיקף של כ-1.2 מיליארד שקל ייחשב עבורו כרווח לפני מס, כאשר הרווח הנקי שהוא צפוי לרשום נאמד במיליארד שקל. מי שעוד צפוי לגרוף רווח אדיר מן העסקה הוא עמיר בירם, המנכ"ל של בריטיש, המחזיק בכ-6% בחברת יו.ק.וואן, המחזיקה בבריטיש, כך שהוא צפוי לקבל עבור מניותיו כ-80 מיליון שקל (לפני מס). לפי הערכות, בירם צפוי להמשיך להוביל את החברה בתקופה הראשונה לאחר השלמת העסקה.

3. האסטרטגיות

השוק הקמעוני צפוי כאמור להתעורר למציאות חדשה, שבה יש שני בעלי בית לקניונים בישראל - עזריאלי ומליסרון. קניון עזריאלי בתל אביב נמצא בשליטת איש העסקים והאדריכל דוד עזריאלי, שהיה הראשון לייבא את הקונצפט של הקניון המודרני לפני כ-30 שנה. בשנים האחרונות בנה עזריאלי קניון אחרי קניון במיקומים מרכזיים בערים הגדולות במדינה, כמו קניון איילון ברמת גן, מלחה בירושלים, הנגב בבאר שבע וקניון עזריאלי בתל אביב. עזריאלי גם רכש קניונים, כמו את שרונים בהוד השרון, שני אאוטלטים בהרצליה ובאור יהודה ובאחרונה גם את קניון חיפה שבבעלות דלק נדל"ן. אך האסטרטגיה שלו תמיד נשארה בעינה: פיתוח ובנייה של קניונים חדשים. כך הוא פתח לפני כשנתיים את קניון מודיעין ומתכנן לפתוח קניון צפוני בקריית אתא וקניון נוסף בראשון לציון.

מליסרון פעלו באסטרטגיה דומה עם שני קניונים מהגדולים והמוצלחים בארץ: הקריון בקרית ביאליק וקניון רננים ברעננה. למרות האחזקה בשני הקניונים המוצלחים, מליסרון לא הצליחה להגדיל את מספר הנכסים בבעלותה ולהיות שחקן משמעותי בשוק.

קניוני ישראל של חברת בריטיש ישראל אחרת לגמרי. בריטיש ישראל התחילה את הפעילות בארץ ב-2004 - עיתוי מצוין בשוק מלא הזדמנויות ונכסים במחירים נמוכים. בישראל היתה רק קבוצת קניונים עיקרית אחת, עזריאלי ושאר הקניונים היו מפוזרים בין חברות רבות וידיים פרטיות.

המטרה של בריטיש ישראל, להיות רשת קניונים ומרכזי קניות מובילה בארץ הכתיבה רכישה מאסיבית של מרכזים מסחריים. לא היה לה זמן לקנות קרקעות, לתכנן ולבנות מסה גדולה של מרכזים מסחריים ולכן היא פתחה במסע קניות שתחילתו היה ברכישת נכסי אזורים מחברת גנדן נדלן בשליטת נוחי דנקנר תמורת 360 מיליון שקל. כיום היא מחזיקה בפורטפוליו מרשים של כעשרים נכסים מסחריים ומבני משרדים.

החברה לא הצליחה לחדור לאזור המרכז והתמקדה בעיקר במעגל השני עם קניונים כמו הקניון הגדול בפתח תקווה, קניון השרון בנתניה וקניון רחובות. שאר הנכסים קטנים יותר עם מיקומים נחותים יותר. למרות הכמות הגדולה של הנכסים היא לא יכלה להציב תחרות אמיתית לעזריאלי.

כשתמו ההזדמנויות החלה בריטיש לפתח נכסים חדשים כמו באשדוד ונכנסה לפרויקט חדש בבאר שבע בשותפות עם אלי להב במקביל לעסקות שהיא עדיין מבצעת.

בעוד עזריאלי בונה הרבה וקונה מעט ובריטיש ישראל קונה הרבה ונכנסת גם ליזמות, מליסרון נשארה בלי אסטרטגיה ברורה או חזון. לא בונה ולא קונה - ומשתרכת הרבה מאחור כשתיק הנכסים שלה מורכב בעיקר משני נכסים עיקריים - הקריון בקרית ביאליק וקניון רננים ברעננה. אמנם מדובר בשני קניונים בלבד, אבל שניהם מהגדולים בארץ (כ-40 אלף מ"ר להשכרה) ואיכותיים, כאשר הקריון נחשב לאחד הקניונים המצליחים.

לפני שנה וחצי, עם המינוי של ליאורה עופר ליו"ר חברת האחים עופר נכסים, חל המפנה. את ההזדמנות הראשונה שלה פגשה עופר בעת המשבר הכלכלי שהקשה על חברת אפריקה ישראל להחזיר את איגרות החוב שלוותה ובשל כך נאצלה להיפרד מקניון רמת אביב.

בין המתמודדים הטבעיים לקנות את הקניון היו גם עזריאלי ובריטיש ישראל. המגעים עם שתי הקבוצות לא הבשילו ואז הפתיעה מליסרון, שרכשה את חלקה של אפריקה ישראל (73%) לפי שווי של 1.5 מיליארד שקל.

ההערכות בשוק דיברו על כך שעופר הסכימה לשלם את מה שהשתיים האחרות סירבו כדי להחזיק באחד הקניונים היקרים, היוקרתיים והמצליחים וסוף סוף להשיג דריסת רגל במרכז הארץ. הרכישה הזו שלחה מסר ברור לשוק: "אנחנו רציניים". לצערה של עופר היא התעוררה מאוחר מדי ובעיתוי גרוע: כשאין היצע של קניונים אטרקטיביים למכירה ובעלי הקניונים הם שחקנים עשירים ונזילים, שבדיוק כמוה, מחפשים לקנות.

4. קיצור דרך לפסגה

אם אין נכסים פנויים, עופר השקעות מוצאת את ההזדמנות שלה ברכישת בריטיש ישראל עם כל הפורטפוליו שלה. בשנה וחצי האחרונות נואי מצמצם את האחזקות שלו בחברה ואם העסקה תצא לפועל הוא יבצע את האקזיט הגדול וימכור את החברה ברווח.

עופר מצדה תקנה ב-1.7 מיליארד שקל כרטיס קיצור דרך לפסגה. ביום אחד היא תעשה את מה שלקח לעזריאלי 30 שנה ולנואי שש שנים: לשלוט באחת מקבוצות הקניונים העיקריות בארץ ולהיות אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בארץ.

בפורטפוליו של מליסרון יש הרבה איכות ויוקרה: קניון רמת אביב, רננים והקריון. הפורטפוליו של בריטיש ישראל יוסיף לזה את הכמות: יותר מ-20 נכסים ברחבי המדינה.

מחיר העסקה גבוה ב-30% ממחיר בריטיש בבורסה

>> במטרה להקל על הנטל הפיננסי של מימון העסקה תרכוש מליסרון כ-60% מהמניות הנמכרות (כ-42.6%) של בריטיש ישראל, ועופר השקעות תרכוש כ-40% (כ-29% מבריטיש). מליסרון צפויה להשקיע במניות בריטיש כמיליארד שקל, והיתר יושקע על ידי עופר השקעות. המניות יירכשו תמורת 14.5 שקל למניה - מחיר הגבוה בכ-30% ממחירה של בריטיש אתמול בפתיחת המסחר. מחיר זה משקף לבריטיש שווי של 2.4 מיליארד שקל.

בנוסף, העסקה מתבצעת לפי מכפיל על ההון העצמי של 1.3 (כולל פרמיית שליטה). מניית בריטיש עלתה אתמול ב-3.9%, כך שהפרמיה על מחירה בשוק הצטמצמה לכ-21%. מניית מליסרון שמרה על יציבות. נכון לסוף יוני 2010 היו למליסרון מזומנים בהיקף של 90 מיליון שקל, כך שמרבית המימון יתבצע באמצעות הלוואות בנקאיות והנפקת אג"ח, שתמורתן ישועבדו נכסים. היחס בין חוב פיננסי של מליסרון לשווי הנכסים שלה היה כ-40% וכעת הוא יגדל ל-55%-57%.

"כשאתה רושם תשואה יפה על ההשקעה בתקופה כה קצרה - לפעמים עדיף לממש"

>> לצד האקזיט הענק שצפוי להשלים ליאו נואי בבריטיש ישראל, גם פויו זבלודוביץ' מצליח לעשות סיבוב מרשים בבריטיש. טמרס נדל"ן שבשליטתו הצטרפה בסוף 2008 אל נואי בגרעין השליטה בבריטיש. זאת לאחר ששני הנכסים המניבים של טמרס בישראל מוזגו אל תוך בריטיש תמורת כ-170 מיליון שקל במזומן והקצאה של כ-25 מיליון מניות בריטיש, שנסחרו אז לפי מחיר של 4.3 שקלים למניה.

כעת הוא מוכר את מרבית אחזקתו ב-14.5 שקל למניה ובתמורה של כ-370 מיליון שקל (לא כולל דיווידנדים) - כמעט פי 4 על ההשקעה של שנה וחצי - רווח של כ-300 מיליון שקל וייוותר עם החזקה של כ-0.7% בבריטיש.

"קיבלנו הצעה טובה ואחרי התלבטויות החלטנו לממש את מרבית אחזקתנו, ולהפנות את הכסף שיתקבל לעסקות חדשות", סיפרה אתמול ל-The Marker יודפת הראל, מנכ"לית טמרס ישראל.

האם העובדה שאתם מוכרים כעת את אחזקה שלכם בבריטיש מעידה על כך שאין לנדל"ן מניב בישראל עתיד בשנים הקרובות?

הראל: "לא, אנחנו מחפשים השקעות חדשות בישראל גם בנדל"ן, אבל כשאתה רושם תשואה כה יפה על ההשקעה בתקופה כה קצרה אז לפעמים עדיף לממש ולהמשיך הלאה".

האם לא סחטתם את הלימון עד הסוף כך שלא תהיה לקונה הזדמנות להצפת ערך?

"אני לא חושבת. בריטיש תחת עמיר בירם עשתה עבודה מדהימה, אך לחברה הזאת יש עוד לאן להתקדם".

הקרקע, הנמצאת בסמוך לאיקאה ונפרשת על שטח של כ-17 דונם, נמכרה תמורת 35 מיליון שקל

חברת בריטיש ישראל הודיעה היום (א') כי היא חתמה על הסכם למכירת קרקע במעויין שורק בראשל"צ וצפויה לרשום רווח לפני מס של כ-11 מיליון שקל. הקרקע, שנמצאת בבעלות החברה הבת אירוס הגלבוע וממוקמת בסמוך לאיקאה, נמכרה

בתמורה לכ-35 מיליון שקל.

בנוסף לקרקע שנמכרה ולחנות איקאה, ישנן לאירוס הגלבוע זכויות בקרקעות נוספות במתחם, בשטח של - 75 דונם.

בחודש דצמבר 2009 השלימה בריטיש ישראל את עסקת המיזוג עם אירוס הגלבוע, בעלת מלוא הזכויות בחטיבת קרקע בשטח של 110 דונם בראשון לציון, הכוללת גם את השטח עליה בנויה חנות איקאה החדשה המשתרעת על פני שטח של כ-30 אלף מ"ר.

עמיר בירם, מנכ"ל בריטיש ישראל, אמר היום: "במסגרת עסקת המיזוג עם חברת אירוס הגלבוע רכשנו את חנות איקאה בראשל"צ המושכרת בחוזה ארוך טווח וכן עתודות מקרקעין איכותיות בהיקף מהותי בסמוך לחנות. קיבלנו הצעה אטרקטיבית למכירה של חלק מהמקרקעין, אשר מציפה ערך לבעלי המניות למול העלות בספרים והחלטנו להיענות לה. על יתרת עתודות המקרקעין במתחם, בכוונתנו לפתח שטחי מסחר וכן להקים מרכז לוגיסטי גדול לקבוצת איקאה, הקמה אשר תביא לשיפור בביצועים התפעולים של בריטיש ישראל ולהצפת ערך נוסף לבעלי המניות".
 

חברת הנדל"ן המסחרי בריטיש ישראל מסיימת את הרבעון הראשון עם גידול של 7% בהכנסות מהשכרה הנובע בין היתר ממיזוג נכסי טמרס נדלן ואירוס הגלבוע

חברת בריטיש ישראל מסכמת את הרבעון השני של השנה עם זינוק של 15% ב-NOI (רווח תפעולי מהשכרת נכסים) ל-133 מיליון שקל לעומת 116 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. בחציון הראשון נאמד ה-NOI בכ- 263 מליון שקל, עליה של 22% לעומת התקופה המקבילה, אז הסתכם ה-NOI בכ-218 מיליון שקל. העלייה האמורה נובעת בעיקרה מרכישות שהחברה ביצעה במהלך שנת 2009 של נכסי נדל"ן וכן משיפור בביצועים התפעולים של הנכסים אשר בעלותה.

ה-EBITDA במחצית הראשונה של שנת 2010 צמח בכ- 22% לכ-248 מיליון שקל לעומת כ-203 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2009. ה?NOI מנכסים קיימים (Same Property NOI) עלה ברבעון השני לכ-124.3 מיליון שקל לעומת כ- 114.8 מיליון שקל ברבעון מקביל אשתקד, גידול של כ-8.3%. ה-EBITDA של החברה ברבעון השני הסתכם בכ-125 מיליון שקל לעומת כ-109 מיליון שקל ברבעון השני של שנת 2009.

ברבעון השני צמחו ההכנסות מהשכרה, ניהול ואחזקה של נדל"ן להשקעה בכ-7% והסתכמו בכ-181.3 מיליון שקל, בהשוואה לכ-169.2 מיליון שקל ברבעון המקביל. סך ההכנסות צמחו בכ- 26% לכ- 279 מיליון שקל, לעומת כ-220.4 מיליון שקל וכללו הכנסות מעליית שווי נדל"ן להשקעה בכ- 96 מיליון שקל, לעומת כ- 48 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.
במחצית הראשונה של השנה נרשם גידול של כ- 14% בהכנסות מהשכרה, ניהול ואחזקה של נדל"ן להשקעה, המהווים את פעילות הליבה של החברה לכ- 363 מיליון שקל, לעומת כ- 319 מיליון שקל בתקופה המקבילה. הגידול נבע בעיקרו מרכישתם של נכסים חדשים, קניון הגבעה בגבעת שמואל וכן נכסי טמרס נדלן ואירוס הגלבוע שמוזגו לתוך בריטיש ישראל, וכן משיפור בהכנסות ובביצועים מנכסים קיימים. סך ההכנסות במחצית צמחו בכ- 46% לכ-480 מיליון שקל לעומת כ-329 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, וכללו בתוכן עליית ערך שווי נדל"ן להשקעה בסך כ- 113.8 מיליון שקל.

הוצאות המימון נטו במחצית הראשונה עלו לכ - 150.2 מיליון שקל במחצית השנייה של 2010 לעומת כ- 89.5 בתקופה המקבילה אשתקד וזאת בעיקר עקב הכנסות מימון בהיקף חריג בתקופה מקבילה אשתקד. כמו כן, במהלך התקופה לא רשמה החברה הכנסות אחרות, בעוד שבתקופה המקבילה נרשמו הכנסות אחרות ורווח מרכישת חברה בסך כ- 71 מיליון שקל בגין עסקת המיזוג עם טמרס נדל"ן ומהקצאת המניות בחברת הנכס המחזיקה במתחם בילו סנטר, ורכישת 50% בקניון גבעת שמואל על ידה.

בשורה התחתונה סיימה החברה את הרבעון השני עם רווח נקי של כ- 65.8 מיליון שקל לעומת כ- 138.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד ואת המחצית הראשונה עם רווח נקי של כ-154.4 מיליון שקל, בהשוואה לכ- 181.8 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. ברבעון. יש לציין כי בתקופה המקבילה הושפע הרווח הנקי מהכנסות מיסים חד פעמיות כתוצאה מביטול מיסים נדחים.

בקופתה של החברה מזומנים, שווי מזומנים, השקעות לזמן קצר, הלוואות ופיקדונות לזמן קצר בסך של כ-757.5 מיליון שקל. תזרים המזומנים של החברה מפעילות שוטפת, הסתכם במחצית הראשונה של 2010 בכ-100.6 מיליון שקל, גידול של כ- 28% בהשוואה לתזרים של כ- 78.4 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. יתרת הנדל"ן להשקעה עמדה ב-30.6.10 על כ-7.8 מיליארד שקל לעומת כ-7.5 מיליארד שקל ביום 31.12.2009. העלייה ביתרת הנדל"ן להשקעה נובעת בעיקרה מהשקעות בנכסים בפיתוח ומעליית ערכם של נכסי הנדל"ן שבבעלות בריטיש.

דירקטוריון החברה אישר חלוקת דיבידנד בהיקף של כ- 20.7 מיליון שקל (12.5 אגורות למניה) לבעלי המניות של החברה. זאת, בהמשך לחלוקת דיבידנדים בסך כ- 41 מיליון שקל מתחילת השנה ובמסגרת מדיניות לחלוקת דיבידנד מינימאלי לשנת 2010, לפיה צפויה החברה לחלק לבעלי המניות דיבידנד בהיקף של כ- 83 מליון שקל, אשר יחולק ב- 4 תשלומים רבעונים.

ב 3.8.10 השלימה החברה הנפקת אג"חים בהיקף של כ-430 מיליון שקל, במקום 200 מיליון שקל שתוכננו במקור. בעקבות הביקושים הגבוהים, איגרות החוב גויסו ע"י החברה בתשואה אפקטיבית צמודת מדד של כ-4.4%.

טל גינזבורג, סמנכ"ל הכספים של החברה אמר היום: "השיפור בפעילות החברה משתקף גם ברבעון השני של השנה. אנו צומחים בפעילות הליבה באמצעות רכישת נכסים ובאמצעות השבחה, שיפור והרחבת נכסים קיימים. במהלך הרבעון האחרון רכשנו 50% מהזכויות בקניון באר שבע, ואנו מחפשים כל העת הזדמנויות חדשות להרחבת פורטפוליו הנכסים. לצד זאת אנו שמים דגש על נזילות גבוהה בחברה ולאחרונה אף השלמנו בהצלחה הנפקת אגרות חוב בריבית אטרקטיבית. אנו מעריכים, כי תחילת תרומה של פרויקטים הנמצאים בימים אלה בהקמה יביאו להמשך שיפור בביצועים התפעולים של החברה ולהצפת ערך לבעלי המניות ".