כיסוי תקשורתי

מליסרון מדווחת היום על ניהול מו"מ למכירת הקניון ביהוד לריט 1 אשר מתעניינת גם ברכישתו של קניון נהריה מבריטיש ישראל. ליפמן: "בריטיש ומליסרון מקטינות מינוף ומוכרות נכסים פחות משמעותיים"

חברת מליסרון מדווחת היום (ד') על ניהול מגעים למכירת מלוא זכויותיה והתחייבויותיה בקניון סביונים לריט 1 תמורת כ-200 מיליון שקל.

יצוין כי שווי הנכס בספרי החברה ליום 31.3.2011 עמד על סך של כ- 189.4 מיליון שקל וכי נכון למועד זה לא עומד כנגד הנכס חוב פיננסי ישיר. במסגרת המגעים האמורים, העניקה החברה לריט 1 התחייבות מוגבלת בזמן שלא לנהל

משא ומתן עם גורמים אחרים בקשר עם מכירת הנכס עד ל-28.9.2011 .

ריט 1 אף במשא ומתן לרכישת קניון נהריה והקרקע הסמוכה לו מבריטיש ישראל תמורת 159 מיליון שקל, כאשר השווי בספרי החברה הוא 155.8 מיליון שקל. שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של IBI, אומר כי באם תושלם הרכישה יירד המינוף של בריטיש בסכום זה שכן אין בגינו חוב ישיר.

כזכור, בחודש יוני דווח כי מליסרון מנהלת מו"מ למכירת קניון סביונים, קניון לב אשדוד וקניון נהריה תמורת כ-660 מיליון שקל וזאת בשל התחייבותה לממונה על ההגבלים העסקיים למכור 3 קניונים במתווה לאישור המיזוג עם בריטיש ישראל.

לדברי ליפמן, המהלכים חיוביים לשלושת הצדדים: "בריטיש ומליסרון מקטינות מינוף, מוכרות נכסים פחות משמעותיים שלא יפגעו בליבת הפעילות (נהריה) ונכס שחייבים למכור כחלק מתנאי הממונה (סביונים). ריט1 ממחישה בצורה מצויינת את מה שאנחנו חושבים על שוק הנדל"ן המניב, שעדיף להיות היום בנכסים מסחריים על פני משרדים, אם תשולמנה 2 העסקאות הנ"ל ריט 1 תגדיל את מצבת הנכסים שלה בכ- 30% ותהפוך לקרן שמנהלת נכסים בהיקף של כ- 2 מיליארד שקל".

ליפמן מעניק למליסרון המלצת קנייה במחיר של 100 שקל למניה. לריט 1 מעניקים ב-IBI מחיר יעד של 7.2 שקל למניה. "להשלמת העסקאות הנ"ל ברור כי החברה תפנה לשוק לגיוס הון נוסף, להערתנו הפעם העסקאות מול מליסרון/בריטיש יהיו במזומן בלבד ולא יכללו מניות"

חילופים בהנהלת בריטיש ישראל בריטיש ישראל . אבי לוי, מנכ"ל עופר השקעות, יחליף את עמיר בירם בתפקיד מנכ"ל בריטיש ישראל. בירם כיהן כמנכ"ל בריטיש מיום היווסדה. קבוצת מליסרון, שבשליטת עופר השקעות, רכשה את השליטה בחברה לפני כמה חודשים. לוי עתיד להיות מנכ"ל החברה שתיווצר לאחר המיזוג בין בריטיש למליסרון.

ללוי שימש כמנכ"ל עופר השקעות משנת 2002. בנוסף, שימש כדירקטור בחברות בת שונות אשר בבעלותה. ב-30 שנה האחרונות שימש בתפקידי ניהול שונים בקבוצת עופר, ובכלל זה כמנהל הכספים הראשי של קבוצת עופר החל משנת 1980. לוי הינו רו"ח , בעל תואר ראשון בכלכלה וחשבונאות מטעם אוניברסיטת חיפה ולימודי מנהל עסקים.

ליאורה עופר, יו"ר דירקטוריון מליסרון אמרה כי "ב-10 השנים האחרונות בהם אבי שימש כמנכ"ל קבוצת עופר השקעות, הצליחה הקבוצה לייצר ערך רב לבעלי מניותיה ולהשביח בצורה ניכרת את נכסיה. אני מאמינה כי יכולותיו המקצועיות של אבי לוי בתחום הפיננסי, הבנתו בפיתוח עסקים וניסיונו הרב בתחום הנדל"ן, יאפשרו את השבחת נכסי הקבוצה וכן תאפשר הליך מוצלח של המיזוג הצפוי בין בריטיש ישראל למליסרון".

בהיכנסו לתפקיד החדש מסר לוי: "זיהינו פוטנציאל גבוה ברכישת בריטיש ישראל, הן מבחינה עסקית והן מבחינה פיננסית. לבריטיש ישראל תיק נכסים מניבים גדול ואיכותי בו אנו מזהים פוטנציאל רב להמשך פיתוח, השבחה ויצירת

ערך רב לבעלי המניות.

לצורך מיקסום הערך לבעלי המניות, בכוונתי להמשיך את תנופת העשייה המאפיינת את בריטיש בשנים האחרונות. בכוונתי להמשיך באיתור הזדמנויות עסקיות לרכישה ופיתוח של נכסים חדשים ונכסים בבעלות, וכל זאת בכפוף למדיניות פיננסית שקולה ואחראית. בכוונתי לפעול לביצוע של הליך המיזוג בצורה מבוקרת ותוך הפעלת שיקול דעת".

בריטיש ישראל, מקבוצת מליסרון, שבשליטת עופר השקעות, הינה חברת נדל"ן המתמחה באחזקה, ניהול והשכרה של נכסים מניבים, בעיקר מרכזי מסחר ומשרדים. בבעלות החברה למעלה מ-25 נכסים, בעיקר קניונים, בשטח כולל של למעלה מ-450,000 מ"ר (חלק החברה), הממוקמים במיקומים אסטרטגיים ברחבי הארץ.
 

בריטיש ישראל, המחזיקה ב-50% מהזכויות בקניון לב חדרה, הודיעה היום (א') כי החליטה לממש אופציה אשר הייתה ברשותה לרכישת יתרת הזכויות בנכס (50%) מידי שותפיה תמורת כ-260 מיליון שקל, לפי שווי של כ-520 מיליון שקל .

רכישת יתרת הזכויות בנכס מתאפשרת בהתאם לאופציית CALL שהוענקה לבריטיש ישראל במועד הרכישה הראשוני של הנכס, המחייבת את השותפים למכור לה את מלוא זכויותיהם בקניון ובחברת הניהול. יצוין, כי השווי הנגזר לנכס על פי דו"חות בריטיש לתום הרבעון הראשון של 2011 עמד על כ- 492 מליון שקל.

קניון לב חדרה משתרע על שטח להשכרה בהיקף של כ-19 אלף מ"ר, ושיעור התפוסה בו מגיע לכ-99%. בנוסף, כולל הקניון כ-500 מקומות חנייה. נכון ל-31 במרץ 2011, הקניון מייצר תזרים NOI שנתי בהיקף של כ- 38.5 מיליון שקל, וכנגד הנכס עומדת יתרת הלוואה היסטורית בהיקף של כ- 236 מליון שקל, אשר בעיקרה הינה צמודת מדד ונושאת ריבית בשיעור של כ- 6%. הלוואה זו תיפרע במסגרת העסקה. מימון הרכישה של יתרת הזכויות בנכס וכן פירעון חלק

בריטיש ביתרת ההלוואה יתבצעו מהמקורות העצמיים של בריטיש ישראל.

אבי לוי, מנכ"ל עופר השקעות ודירקטור בבריטיש ישראל, אמר היום: "קניון לב חדרה הוא נכס איכותי במיקום אסטרטגי בלב העיר חדרה. בשנים האחרונות הנכס עבר הרחבה ושיפוץ מקיף, אשר מתבטאים גם בתוצאות התפעוליות החזקות אותם הקניון מציג. אני מעריך כי בנכס קיים פוטנציאל להמשך השבחה, בטווח הקצר עד הבינוני. במסגרת ביצוע עסקת הרכישה, החברה החליטה לפרוע את מלוא ההלוואה העומדת כנגד הנכס, מהלך אשר צפוי להגדיל את היקף הנכסים הלא משועבדים של בריטיש בכ-500 מיליון שקל, וכפועל יוצא יאפשר לה לשמור על גמישותה הפיננסית, וכן לתרום בצורה חיובית לביצועיה הפיננסים של החברה".
 

הנדון: זימון אסיפה כללית מיוחדת

ניתנת בזאת הודעה, כי אסיפה כללית מיוחדת של בעלי המניות של בריטיש ישראל השקעות בע"מ (להלן: "החברה") תתכנס ביום ד', ה-29 ביוני, 2011, בשעה 10:30, במשרדי החברה, ברחוב הרכב 4, תל-אביב.

קישור להורדת המסמך זימון אסיפה כללית מיוחדת

חברת הנדל"ן המניב מסכמת את הרבעון הראשון עם גידול של 6% ב-NOI מנכסים זהים. מעלות העלתה את דירוג אג"ח החברה ל-+A. ליפמן: "בתקופה הקרובה ימשיך מגזר הקניונים לתפקד טוב יותר ממגזר המשרדים"

חברת בריטיש ישראל מסכמת את הרבעון הראשון של השנה עם רווח נקי לבעלי המניות של החברה בסך של כ-50 מיליון שקל, בהשוואה לכ-88.5 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הקיטון נובע מעלייה בהוצאות המימון נטו שהסתכמו בכ - 117 מיליון שקל בהשוואה להוצאות מימון נטו בהיקף של כ- 12 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה הושפעה מגידול בהיקף החוב (עקב השקעות בפיתוח של נכסים ועקב רכישה של נכסים) ומשינוי בשיעור המדד, שעלה בתקופת הדו"ח בכ- 0.9%, לעומת ירידה של 1% בתקופה המקבילה אשתקד.

מנגד, הכנסות החברה ברבעון הראשון של השנה צמחו בכ- 29% לכ- 258.8 מיליון שקל בהשוואה לכ- 201.4 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הגידול בהכנסות נבע מעלייה של כ- 6% לכ- 192.3 מיליון שקל בהכנסות החברה מהשכרה ניהול ואחזקה של נדל"ן להשקעה, המהווה את פעילות הליבה של החברה, כאשר עלייה זו נבעה בעיקרה משיפור בהכנסות מרכזים מסחריים קיימים ובמיעוטה כתוצאה מרכישת נכסים חדשים. בנוסף, כלל סעיף סך ההכנסות של החברה גם עלייה בסעיף שווי נדל"ן להשקעה בסך של כ- 65.5 מיליון שקל, לעומת כ- 18 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

יצוין כי אתמול העלתה חברת הדירוג מעלות את דירוג אג"ח החברה שהונפקו על ידה מ (A) לדירוג (A+) וכן אישרה לחברה מסגרת להנפקת אג"ח בהיקף של

כ 600 מיליון שקל ערך נקוב.

ה - NOI מנכסים זהים, המעיד על השיפור בנכסי החברה בנטרול הנכסים שנרכשו במהלך התקופה, צמח ברבעון הראשון של השנה בכ- 6% לכ- 137 מיליון שקל בהשוואה לכ- 129 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2010. הגידול נובע, בין היתר, מעלייה ריאלית בדמי השכירות, עליית מדד המחירים לצרכן, אליו צמודים חוזי השכירות, שינוי סיווג של איקאה ראשל"צ לנכסים קיימים וכן כתוצאה מהשלמת עבודות שיפוצים והרחבה בקניונים אבנת בפ"ת, אשדוד, קניון השרון בנתניה וקניון מעלה אדומים.

ה-EBITDA של החברה ברבעון הראשון של השנה עלה בכ- 4% לכ- 128 מיליון שקל בהשוואה לכ- 123 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2010. העלייה נובעת בעיקרה מגידול בהיקפי הפעילות של החברה, כפי שפורט לעיל, וכן משיפור בביצועים התפעוליים. יצוין כי ה EBITDA ברבעון הראשון של שנת 2011 הושפע לשלילה מעלייה בהוצאות שירותים מקצועיים, שלהערכת הנהלת החברה ירדו ברבעונים הקרובים, מעלייה חד פעמית בהפרשה לחובות מסופקים, עלייה בהוצאות המטה עקב גידול בהיקפי הפעילות של החברה וכן מעלייה בהיקף התרומות שבוצעו.

דירקטוריון החברה אישר חלוקת דיבידנד בהיקף של כ- 21 מיליון שקל (12.5 אגורות למניה) לבעלי המניות של החברה. יום האקס נקבע ל - 31.5.2011 ויום החלוקה בפועל נקבע ל-14 ביוני 2011.

טל גינזבורג, סמנכ"ל הכספים של החברה אמר היום: "אנו שמחים לדווח היום על המשך מגמת הצמיחה בהיקפי הפעילות של החברה, וזאת על רקע העברת השליטה בחברה. במהלך הרבעון הראשון המשכנו להציג שיפור בפעילות הליבה של החברה השכרה ניהול ואחזקה של נכסים - לצד תזרים מזומנים חזק. אנו בטוחים כי הנזילות הגבוהה של החברה, לצד המשך הפיתוח של הנכסים הקיימים והיכולת שלנו לנצל הזדמנויות בשווקים, יסייעו לחברה להמשיך ולשמור על מגמת צמיחה גם בעתיד ולהמשיך ולחזק את מעמדה המוביל בשוק המרכזים המסחריים בישראל."

שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של IBI, אומר כי בסך הכל מדובר בתוצאות טובות. "על התוצאות העיבו כמובן הוצאות מימון גבוהות בשל עליית המדד, אלו צפויות גם ברבעון השני, אבל יש לשים לב כי בתקופה האחרונה החליפה בריטיש חלק גדול מהחוב הישן שלה בריביות נמוכות משמעותית מאלו שהיו עד היום. מגמה זו לצד העלאת הדירוג של מעלות לחוב של החברה ל A+ ומשינוי הבעלות לידיים עם גב פיננסי חזק יותר יקטינו בעתיד את הוצאות המימון של החברה. להערכתנו בתקופה הקרובה ימשיך מגזר הקניונים לתפקד טוב יותר ממגזר המשרדים".
 

"מעלות מעריכה כי בריטיש תמשיך להציג גידול ב-NOI מנכסים קיימים, בעיקר בשל הצמדת חוזי השכירות לאינפלציה וגם בשל השבחת חלק מהנכסים"

חברת מעלות הודיעה על העלאת דירוג האשראי של חברת בריטיש ישראל , בניהולו של עמיר בירם, מ- A ל- +A בתחזית יציבה. במקביל העניקה מעלות דירוג זהה להנפקת אג"ח עתידית בהיקף של עד כ-600 מיליון שקל ע.נ. בשיקוליה להעלאת הדירוג מעלות מציינת בין היתר כי: "באפריל 2011 השלימה מליסרון את רכישת השליטה בבריטיש ישראל. עם השלמת העסקה תהיה בריטיש ישראל חלק מקבוצת מליסרון אשר מהווה אחת משתי הקבוצות

המובילות בתחום מרכזי המסחר בישראל".

"הפרופיל הפיננסי של בריטיש ישראל ימשיך להשתפר בטווח הקרוב, כתוצאה משימוש בתמורות ממימוש נכסים לפירעון חוב פיננסי לצד המשך גידול ב–NOI, הן מנכסים קיימים והן מהשלמת בנייה ופיתוח של נכסים".

"מעלות מעריכה כי בריטיש תמשיך להציג גידול ב-NOI מנכסים קיימים, בעיקר בשל הצמדת חוזי השכירות לאינפלציה וגם בשל השבחת חלק מהנכסים. כמו כן, להערכת מעלות השלמת פיתוח נכסים קיימים וחדשים בשנים הקרובות צפויות להגדיל את ה – NOI לרמה של כ-650 מיליון שקל (ללא התחשבות במכירה צפויה של נכסים)".

"בהיבט העסקי מעלות רואים יציבות בטווח הקרוב ואף שיפור בטווח הבינוני. הסינרגיה עם מליסרון צפויה לחזק את היתרונות לגודל ואת מיצובה העסקי של בריטיש ישראל. גם לאחר מכירת הגרנד קניון חיפה הצפויה, שהינו אחד מנכסיה החזקים ביותר, תיק הנכסים יישאר חזק ובעל מאפיינים איכותיים הנשמרים לאורך זמן".

עמיר בירם, מנכ"ל בריטיש ישראל: "אנחנו שמחים על העלאת דירוג החוב של בריטיש ישראל ע"י חברת הדירוג מעלות מרמה של (A) ל-(A+). בשנים האחרונות החברה מציגה שיפור מתמיד בביצועיה הפיננסים המתבטא בין היתר בהקטנת רמת המינוף, שיפור בהיקף ואיכות התזרימים התפעולים המיוצרים על ידה לצד חיזוק במיצובה העסקי. השיפור בפרופיל הפיננסי של החברה בולט לחיוב לאור הצמיחה המשמעותית בפעילותה בשנים האחרונות (באמצעות השבחה ופיתוח של נכסים בבעלות ורכישת נכסים) ותוך שיתוף בעלי המניות באופן עקבי ברווחיה השוטפים. אני מאמין כי פרויקטים בהקמה והשבחות נכסים, עליהם אנו עובדים בשנים האחרונות, אשר מרביתם צפויים להניב תזרים משמעותי בטווח הקצר עד הבינוני, יביאו להמשך צמיחה יפה בפעילות החברה לצד המשך שיפור בפרופיל הפיננסי של החברה ויכולת שירות החוב."
 

בין השאר נכנסו לקניון H&M, טופ שופ, ברשקה, פול אנד בר ועוד ■ מנכ"ל הקניון, דני טורקניץ: "המהלך יהפוך את הקניון לאייקון שיגרום לקהל גם מערי השרון וגם מצפון ת"א להגיע אלינו"

קניון אבנת בפתח-תקווה חנך היום (ג') קומת מותגים חדשה בהשקעה של 120 מיליון שקל. מדובר בקומה בגודל 7,000 מ"ר מסחרי, שתאכלס 42 עסקים, מתוכם 39 עסקים חדשים בקניון.

עם פתיחת הקומה החדשה יעמוד השטח המסחרי של הקניון על 37 אלף מ"ר, ויפעלו בו 184 עסקים.

בין העסקים החדשים שנכנסו לקניון נמנים רשת H&M, טופ שופ, ברשקה, פול אנד בר, אלדו, HDL, אימג'ינריום, פיילס, אדידס, אמארו. 7 קמיצ'י (חנות ראשונה בארץ), בילבונג, סיגל דקל, רונן חן, טימברלנד, ריפליי וקפה גרג. גם המותג אמריקן איגל צפוי להיכנס לקניון בתחילת 2012.

לדברי דני טורקניץ, מנכ"ל הקניון, "ריכזנו מותגים מאוד חזקים של מאס מרקט בקומה העליונה כדי להביא לשם טראפיק מאוד גדול. הפכנו לקניון הכי גדול באזור ולקניון עם ריכוז המותגים המובילים הכי גדול בארץ. הקניון מעניק כעת מחד תחושה של חו"ל ומאידך תחושה של משפחתיות. המהלך כל-כך משמעותי, ואני משוכנע שהוא יהפוך את הקניון לאייקון שיגרום לקהל גם מערי השרון וגם מצפון תל-אביב להגיע אלינו".