כיסוי תקשורתי

חברת הנדל"ן המסחרי בריטיש ישראל מסיימת את הרבעון הראשון עם גידול של 7% בהכנסות מהשכרה הנובע בין היתר ממיזוג נכסי טמרס נדלן ואירוס הגלבוע

חברת בריטיש ישראל מסכמת את הרבעון השני של השנה עם זינוק של 15% ב-NOI (רווח תפעולי מהשכרת נכסים) ל-133 מיליון שקל לעומת 116 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. בחציון הראשון נאמד ה-NOI בכ- 263 מליון שקל, עליה של 22% לעומת התקופה המקבילה, אז הסתכם ה-NOI בכ-218 מיליון שקל. העלייה האמורה נובעת בעיקרה מרכישות שהחברה ביצעה במהלך שנת 2009 של נכסי נדל"ן וכן משיפור בביצועים התפעולים של הנכסים אשר בעלותה.

ה-EBITDA במחצית הראשונה של שנת 2010 צמח בכ- 22% לכ-248 מיליון שקל לעומת כ-203 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2009. ה?NOI מנכסים קיימים (Same Property NOI) עלה ברבעון השני לכ-124.3 מיליון שקל לעומת כ- 114.8 מיליון שקל ברבעון מקביל אשתקד, גידול של כ-8.3%. ה-EBITDA של החברה ברבעון השני הסתכם בכ-125 מיליון שקל לעומת כ-109 מיליון שקל ברבעון השני של שנת 2009.

ברבעון השני צמחו ההכנסות מהשכרה, ניהול ואחזקה של נדל"ן להשקעה בכ-7% והסתכמו בכ-181.3 מיליון שקל, בהשוואה לכ-169.2 מיליון שקל ברבעון המקביל. סך ההכנסות צמחו בכ- 26% לכ- 279 מיליון שקל, לעומת כ-220.4 מיליון שקל וכללו הכנסות מעליית שווי נדל"ן להשקעה בכ- 96 מיליון שקל, לעומת כ- 48 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.
במחצית הראשונה של השנה נרשם גידול של כ- 14% בהכנסות מהשכרה, ניהול ואחזקה של נדל"ן להשקעה, המהווים את פעילות הליבה של החברה לכ- 363 מיליון שקל, לעומת כ- 319 מיליון שקל בתקופה המקבילה. הגידול נבע בעיקרו מרכישתם של נכסים חדשים, קניון הגבעה בגבעת שמואל וכן נכסי טמרס נדלן ואירוס הגלבוע שמוזגו לתוך בריטיש ישראל, וכן משיפור בהכנסות ובביצועים מנכסים קיימים. סך ההכנסות במחצית צמחו בכ- 46% לכ-480 מיליון שקל לעומת כ-329 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, וכללו בתוכן עליית ערך שווי נדל"ן להשקעה בסך כ- 113.8 מיליון שקל.

הוצאות המימון נטו במחצית הראשונה עלו לכ - 150.2 מיליון שקל במחצית השנייה של 2010 לעומת כ- 89.5 בתקופה המקבילה אשתקד וזאת בעיקר עקב הכנסות מימון בהיקף חריג בתקופה מקבילה אשתקד. כמו כן, במהלך התקופה לא רשמה החברה הכנסות אחרות, בעוד שבתקופה המקבילה נרשמו הכנסות אחרות ורווח מרכישת חברה בסך כ- 71 מיליון שקל בגין עסקת המיזוג עם טמרס נדל"ן ומהקצאת המניות בחברת הנכס המחזיקה במתחם בילו סנטר, ורכישת 50% בקניון גבעת שמואל על ידה.

בשורה התחתונה סיימה החברה את הרבעון השני עם רווח נקי של כ- 65.8 מיליון שקל לעומת כ- 138.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד ואת המחצית הראשונה עם רווח נקי של כ-154.4 מיליון שקל, בהשוואה לכ- 181.8 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. ברבעון. יש לציין כי בתקופה המקבילה הושפע הרווח הנקי מהכנסות מיסים חד פעמיות כתוצאה מביטול מיסים נדחים.

בקופתה של החברה מזומנים, שווי מזומנים, השקעות לזמן קצר, הלוואות ופיקדונות לזמן קצר בסך של כ-757.5 מיליון שקל. תזרים המזומנים של החברה מפעילות שוטפת, הסתכם במחצית הראשונה של 2010 בכ-100.6 מיליון שקל, גידול של כ- 28% בהשוואה לתזרים של כ- 78.4 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. יתרת הנדל"ן להשקעה עמדה ב-30.6.10 על כ-7.8 מיליארד שקל לעומת כ-7.5 מיליארד שקל ביום 31.12.2009. העלייה ביתרת הנדל"ן להשקעה נובעת בעיקרה מהשקעות בנכסים בפיתוח ומעליית ערכם של נכסי הנדל"ן שבבעלות בריטיש.

דירקטוריון החברה אישר חלוקת דיבידנד בהיקף של כ- 20.7 מיליון שקל (12.5 אגורות למניה) לבעלי המניות של החברה. זאת, בהמשך לחלוקת דיבידנדים בסך כ- 41 מיליון שקל מתחילת השנה ובמסגרת מדיניות לחלוקת דיבידנד מינימאלי לשנת 2010, לפיה צפויה החברה לחלק לבעלי המניות דיבידנד בהיקף של כ- 83 מליון שקל, אשר יחולק ב- 4 תשלומים רבעונים.

ב 3.8.10 השלימה החברה הנפקת אג"חים בהיקף של כ-430 מיליון שקל, במקום 200 מיליון שקל שתוכננו במקור. בעקבות הביקושים הגבוהים, איגרות החוב גויסו ע"י החברה בתשואה אפקטיבית צמודת מדד של כ-4.4%.

טל גינזבורג, סמנכ"ל הכספים של החברה אמר היום: "השיפור בפעילות החברה משתקף גם ברבעון השני של השנה. אנו צומחים בפעילות הליבה באמצעות רכישת נכסים ובאמצעות השבחה, שיפור והרחבת נכסים קיימים. במהלך הרבעון האחרון רכשנו 50% מהזכויות בקניון באר שבע, ואנו מחפשים כל העת הזדמנויות חדשות להרחבת פורטפוליו הנכסים. לצד זאת אנו שמים דגש על נזילות גבוהה בחברה ולאחרונה אף השלמנו בהצלחה הנפקת אגרות חוב בריבית אטרקטיבית. אנו מעריכים, כי תחילת תרומה של פרויקטים הנמצאים בימים אלה בהקמה יביאו להמשך שיפור בביצועים התפעולים של החברה ולהצפת ערך לבעלי המניות ".

חברת בריטיש ישראל שבשליטת ליאו נואי ובניהולו של עמיר בירם, הודיעה כי השלימה את השלב הציבורי וגייסה 431.6 מיליון שקל בהרחבת סדרה ג' של איגרות החוב שלה. כבר לפני מספר ימים, בעקבות השלב המוסדי בו נרשמו ביקושי יתר גבוהים, הודיעה החברה על הכפלת היקף הגיוס המתוכנן ל-430 מיליון שקל.

בסיכום שני השלבים, נרשמו ביקושים של 605 מיליון שקל לאג"ח החברה (120 מיליון שקל בשלב הציבורי ו-485 מיליון שקל בשלב המוסדי). התשואה על האיגרות נקבעה ל-4.4% - נמוכה מהריבית שנקבעה בשלב המוסדי.

בריטיש ישראל ביקשה במקור לגייס כ-220 מיליון שקל, אך בשלב המוסדי של ההנפקה נרשמו ביקושי יתר הגבוהים פי 2.75 מהסכום שהוצע למוסדיים. התשואה האפקטיבית של איגרות החוב, הנגזרת מהמחיר שנקבע בשלב המוסדי, היא כ-4.4%. החברה קיבלה התחייבויות מוקדמות ממשקיעים מוסדיים בסכום של כ-364 מיליון שקל, והיתר יושלם בשלב הציבורי. את ההנפקה הוביל קונסורציום בראשות אקסלנס חיתום. במסגרת השלב המוסדי של בריטיש ישראל חברות שבשליטת או באחזקת קבוצת דלק של יצחק תשובה הזמינו אג"ח בהיקף של כ-70 מיליון שקל. מתוך סכום זה ברק קפיטל הזמינו כ-43 מיליון שקל ואקסלנס כ-25 מיליון שקל; כלל ביטוח וכלל פיננסים הזמינו אג"ח בסך 62 מיליון שקל

לנוסטרו, קופות גמל וקרנות נאמנות

טל גינזבורג, סמנכ"ל הכספים של בריטיש ישראל אמר כי "השלמת הגיוס תורמת לחוסנה הפיננסי של החברה בכך שהיא משפרת את נזילותה, מאריכה את משך החיים הממוצע של התחייבויותיה, ומפחיתה את שיעור הריבית הממוצעת שהיא משלמת על התחייבויותיה. אנו פועלים להמשך ההשבחה וההרחבה של תיק הנכסים של החברה, ולהגדלת ה-NOI שלה גם בשנים הקרובות, כפי שעשינו עד כה".

לכ-430 מיליון שקל בעקבות ביקושי יתר של 485 מיליון שקל בשלב המוסדי של הנפקת האג"ח ■ התשואה האפקטיבית של איגרות החוב, הנגזרת מהמחיר שנקבע בשלב המוסדי, עומדת על כ-4.4%

שוק האג"ח הקונצרני ממשיך לרתוח. חברת בריטיש ישראל, בניהולו של עמיר בירם, החליטה להכפיל את היקף הנפקת איגרות החוב שהיא צפויה להשלים מחר (יום ב') לכ-430 מיליון שקל. זאת, בעקבות ביקושי יתר גבוהים שנרשמו במסגרת

השלב המוסדי של ההנפקה.

בריטיש ישראל ביקשה לגייס על פי התכנית המקורית של ההנפקה כ-220 מיליון שקל, כאשר כ-177 מיליון שקל מתוך סכום זה יועד למשקיעים מוסדיים. בפועל, בשלב המוסדי של ההנפקה נרשמו ביקושי יתר הגבוהים פי 2.75 מהסכום שהוצע למוסדיים, וכתוצאה מכך, כאמור, החליטה החברה להכפיל את היקף הגיוס הכולל לכ-430 מיליון שקל, כאשר החברה קיבלה לעת עתה התחייבויות מוקדמת ממשקיעים מוסדיים בסכום של כ-364 מיליון שקל.

את ההנפקה הוביל קונסורציום בראשות אקסלנס חיתום.

בריטיש ישראל מציעה בהנפקה הנוכחית איגרות חוב מסדרה ג'. איגרות החוב המונפקות הן צמודות למדד המחירים לצרכן, עומדות לפרעון בין השנים 2013 עד 2023, עם מח"מ של 6.5 שנים. התשואה האפקטיבית של איגרות החוב, הנגזרת

מהמחיר שנקבע בשלב המוסדי, עומדת על כ-4.4%.

יצויין, כי בשלב המוסדי נקבע מחיר של 112 אגורות לאג"ח, הגבוה ממחיר

המינימום שעמד על 110.9 אגורות. איגרות החוב האמורות דורגו על ידי מעלות בדירוג של A עם אופק יציב. מעלות מציינת כי, הפרופיל העסקי של החברה נותר חזק ויציב, כמתבטא במעמד תחרותי גבוה בתחום מרכזי המסחר בישראל, תחום פעילותה העיקרי של החברה, ובהיקף תיק נכסים גבוה ובעל מאפיינים איכותיים הנשמרים לאורך זמן. כמו כן, החברה ממשיכה להציג גידול מתמיד ב - NOI מנכסים קיימים, דבר המשקף את יתרונותיה התחרותיים של החברה ואת יכולותיה המקצועיות בניהול ובהשבחת נכסים. בנוסף, מציינים במעלות את השיפור ביכולת כיסוי החוב באמצעות ה - EBITDA אשר עומדת כיום על כ- 10.8 שנים לעומת כ- 13 שנים בשנת 2008.

בריטיש ישראל, בניהולו של עמיר בירם, הינה חברת נדל"ן המתמחה באחזקה, ניהול והשכרה של נכסים מניבים, בעיקר מרכזי מסחר ומשרדים. בבעלות החברה למעלה מ-25 נכסים, בשטח כולל של של למעלה מ- 450,000 מ"ר (חלק החברה), והממוקמים במיקומים אסטרטגיים ברחבי הארץ. הנכסים הבולטים שבבעלות החברה הם: גרנד קניון בחיפה, קניון רחובות, הקניון הגדול בפ"ת (אבנת), פארק אזורים בפתח-תקוה, בילו סנטר, קניון השרון, קניון לב אשדוד ועוד.

חברת הדירוג S&P מעלות משנה את דירוגה של חברת הנדל"ן בריטיש ישראל מ- A/NEGATIVE ל- A/STABLE. אג"ח ג' של החברה צפוי להיכנס בעדכון הקרוב של המדדים למדד התל בונד

חברת הדירוג מעלות פרסמה אתמול (ג') עדכון לדירוג של חברת הנדל"ן בריטיש ישראל. במעלות מעריכים כי החברה תמשיך להציג שיפור מתון ביחסי הכיסוי והמינוף בטווח הקרוב, אשר ירדו לכ 72.5% ב- 3.2010 לעומת כ- 77% ב- 12.2008.

"החל מתחילת 2009 מציגה החברה ירידה מתמדת ברמת המינוף, שיפור ביחסי הכיסוי וגידול מתמיד בתזרים המזומנים, בשל השבחת נכסים קיימים והשלמת עסקאות שמומנו גם באמצעות הנפקת הון מניות. אולם, רמת המינוף של החברה עדיין גבוהה בהשוואה לחברות מדורגות דומות, לכן הדירוג ממשיך להיות מוגבל בפרופיל פיננסי חלש".

במעלות משנים את תחזית הדירוג מ- A/NEGATIVE ל - A/STABLE, העלאת תחזית הבולטת לחיוב לאור המספר הרב של חברות הנדל"ן שעדיין נמצאות

בתחזית דירוג שלילית לאור מצב השווקים.

לדבריהם, הפרופיל העסקי של החברה נותר חזק ויציב, כמתבטא במעמד תחרותי גבוה בתחום מרכזי המסחר בישראל, תחום פעילותה העיקרי של החברה, ובהיקף תיק נכסים גבוה ובעל מאפיינים איכותיים הנשמרים לאורך זמן. כמו כן, החברה ממשיכה להציג גידול מתמיד ב - NOI מנכסים קיימים, דבר המשקף את יתרונותיה התחרותיים של החברה ואת יכולותיה המקצועיות בניהול ובהשבחת נכסים.
במעלות מעריכים כי לאחר השלמת השקעות בפיתוח ובהשבחת נכסים קיימים, ה-NOI יגדל בכ-70 מיליון שקל וכי לחברה נזילות מספקת המשקפת בעיקר נגישות טובה למקורות מימון בנקאיים וחוץ בנקאיים. בנוסף, מציינים במעלות את השיפור ביכולת כיסוי החוב באמצעות ה - EBITDA אשר עומדת כיום על כ- 10.8 שנים לעומת כ- 13 שנים בשנת 2008.

יצויין אג"ח ג' של החברה צפוי להיכנס בעדכון הקרוב של המדדים (ספטמבר) למדד התל בונד.

חברת הנדל"ן בריטיש ישראל, פירסמה את תוצאותיה הכספיות לרבעון הראשון של 2010, מהן עולה כי החברה ממשיך להציג שיפור בהכנסות וריווחיות. בריטיש, המנוהלת על ידי עמיר בירם, רשמה ברבעון הראשון של השנה רווח נקי (המיוחס לבעלי המניות) של כ-88.6 מיליון שקל, גידול של כ-104% בהשוואה לרבעון המקביל. הגידול ברווח נבע, בין השאר, מגידול בהכנסות וכן משערוך נכסים לעומת ירידת ערך בתקופה המקבילה וכן מקיזוז של הוצאות מימון בהשוואה להכנסות

מימון ברבעון המקביל.

ההכנסות של החברה צמחו בכ-86% לעומת הרבעון המקביל לכ-201.4 מיליון שקל. הכנסותיה של בריטיש מהשכרה, ניהול ואחזקה של נדל"ן להשקעה - המהווה את פעילות הליבה של החברה - צמחו בכ-22% לכ-182.8 מיליון שקל. הגידול בהכנסות נבע בעיקרו כתוצאה מרכישת נכסים חדשים (קניון הגבעה בגבעת שמואל וכן נכסי טמרס נדל"ן ואירוס הגלבוע שמוזגו לתוך בריטיש ישראל), וכן משיפור בהכנסות מרכזים מסחריים קיימים.

ההכנסות התפעוליות נטו (ה-NOI) של החברה הסתכמו בכ-130 מיליון שקל, גידול של כ-27.5% בהשוואה לרבעון המקביל. ה-NOI מנכסים זהים (החל מהרבעון השלישי של 2009), שמציג את השיפור בנכסי החברה בנטרול הנכסים שנרכשו במהלך התקופה, צמח בכ-8.5% לכ-108.5 מיליון שקל, בהשוואה לכ-100 מיליון

שקל ברבעון המקביל ב-2009.

הגידול נובע, בין היתר, מעלייה ריאלית בדמי השכירות, עליית מדד המחירים לצרכן, אליו צמודים חוזי השכירות, אכלוס בניין 6 בפארק אזורים בפתח תקוה וכן כתוצאה מההרחבה שבוצעה בקניון חדרה החל מהרבעון הרביעי של שנת 2009.
הרווח תפעולי תזרימי (ה-EBITDA) של החברה צמח בכ-31% לעומת הרבעון המקביל, לכ-123 מיליון שקל. העלייה נובעת בעיקרה מגידול בהיקפי הפעילות של החברה, כפי שפורט לעיל', תוך שמירה על היקף הוצאות המטה וכן שיפור בביצועים התפעוליים של נכסים בבעלות.

הוצאות המימון נטו ברבעון הראשון של השנה הסתכמו בכ-11.7 מיליון שקל בהשוואה להכנסות מימון בהיקף של כ-19.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. יצוין, כי הוצאות המימון מושפעות בעיקר משיעור השינוי במדד, שירד בתקופת הדו"ח בשיעור 1% לעומת ירידה של 0.7% בתקופה המקבילה בשנה שעברה.
שי ליפמן, אנליסט נדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי, ממשיך להותיר לבריטיש המלצת "קנייה" במחיר יעד של 13 שקל למניה - הגבוה בכ-33% ממחירה בבורסה. "בריטיש ישראל מציגה תוצאות טובות לרבעון הראשון של השנה, פעילות החברה לחיזוק ההון תוך הגדלת פורטפוליו הנכסים של החברה מתבררת כמוצלחת מאוד. מצבת הנכסים האיכותיים של החברה והתפוסה הגבוהה בנכסיה עזרו לחברה להתמודד בכבוד עם המצב הכלכלי בשנתיים האחרונות", כותב ליפמן ומציין כי הנתון החזק ביותר בדו"חות החברה הינו עלייה של כ-8.5% ב-NOI מנכסים זהים.

טל גינזבורג, סמנכ"ל הכספים של בריטיש ישראל, אמר עם פרסום הדו"חות: "אנו שמחים לדווח על תוצאות חזקות המשקפות את המשך השיפור בכל הפרמטרים הפיננסיים והעסקיים של החברה. במהלך הרבעון ביצעה החברה השקעות בהיקף של כ-80 מיליון שקל בנכסים קיימים, ובעיקר במבנה המשרדים המוקם ביקנעם, הרחבת הקניון הגדול בפ"ת, בנייה מחדש של המבנה המסחרי בכיכר ציון והרחבת קניון רחובות. אנו בטוחים כי הנזילות הגבוהה של החברה לצד המשך הפיתוח של הנכסים הקיימים והיכולת שלנו לנצל הזדמנויות בשווקים יסייעו לחברה להמשיך ולשמור על מגמת הצמיחה גם בעתיד".

הונה העצמי של החברה, המיוחס לבעלי המניות, נאמד נכון לסוף מארס 2010 על כ-1.8 מיליארד שקל ומהווה כ-20% מהמאזן. נכון למארס 2010 היו לחברה מזומנים, שווי מזומנים, נכסים פיננסים, הלוואות ופיקדונות לזמן קצר של כ-934 מיליון שקל.

תזרים המזומנים של החברה מפעילות שוטפת הסתכם ברבעון הראשון בכ-64 מיליון שקל, גידול של כ-21% בהשוואה ל רבעון המקביל. בריטיש הודיעה על חלוקת דיבידנד בהיקף של כ-20.7 מיליון שקל לבעלי מניותיה

כך אמר טל גינזבורג, סמנכ"ל הכספים של החברה בתייחסותו לדוחותיה הכספיים של החברה. מגדל שוקי הון: כניסת רשתות בינלאומיות לנכסי החברה בשנים הקרובות עשויים להגדיל את האטרקטיביות שלהם

חברת בריטיש ישראל מסכמת שנה פעילה ומוצלחת עם צמיחה ברווח הנקי של כ-354 מיליון שקל. החברה עוסקת בניהול והשכרה של נכסים מניבים, בעיקר מרכזי מסחר ומשרדים. בבעלותה למעלה מ-20 נכסים, בעיקר קניונים, בשטח כולל של למעלה מ-450,000 מ"ר הכוללים בין היתר את הגרנד קניון בחיפה, קניון רחובות, קניון אבנת ופארק אזורים בפתח-תקוה.

החברה בלטה השנה כשרכשה את מתחם איקאה בראשון לציון ב-510 מיליון שקל כתוצאה ממיזוג עם חברת אירוס הגלבוע. סניף איקאה שנפתח לא מזמן נחשב לגדול בעולם. כמו כן הרחיבה החברה את פעילותה בשוק המשרדים כשהתמזגה עם חברת טמרס נדל"ן אשר בבעלותה פארקי היי-טק ומסחר ביוקנעם ובטירת הכרמל, עתודות בנייה עתידית ומבנה בהקמה בפארק ביוקנעם. מבין חברות ההיי טק שהתמקמו ביקנעם ניתן למצוא את אמדוקס, אלביט מערכות, אינסייטק, מלאנוקס וגיוון אימג'ינג. בגין ביצוע העסקאות רשמה החברה רווח מרכישת חברות בסך של כ-63 מיליון שקל.
הכנסות החברה מהשכרה ניהול ואחזקה של נדל"ן להשקעה, המהווה את פעילות הליבה של החברה, הסתכמו בשנת 2009 בכ- 680 מיליון שקל, גידול של כ- 14% לעומת כ- 594.5 מיליון שקל בשנת 2008. הגידול בסעיף זה נבע בעיקרו משיפור בהכנסות במרכזים מסחריים קיימים, וכן, כתוצאה מרכישת שני מתחמי משרדים במסגרת עסקת טמרס נדל"ן.

יצויין, כי בשנת 2009 החברה רשמה הכנסות מעליית ערך נדלן להשקעה בהיקף של כ- 29 מליון שקל לעומת כ- 301 מליון שקל בשנת 2008. עוד יצויין, כי בעקבות החלטת הממשלה על ההפחתה בשיעור מס החברות, רשמה החברה בשנת 2009 הכנסות מס חד פעמיות בהיקף של כ- 158 מיליון שקל עקב הקטנת ההפרשה למסים נדחים.

במקביל לאישור הדוחות הכספיים, החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך 20.7 מיליון שקל (12.5 אגורות למניה). יצויין, כי במהלך שנת 2009 חילקה החברה דיבידנד לבעלי המניות בהיקף של כ- 77.5 מליון שקל. בנוסף, דירקטוריון החברה אישר מדיניות חלוקת דיבידנד לשנת 2010, לפיה בשנת 2010 החברה מצפה לחלק לבעלי המניות דיבידנד בהיקף של כ 83 מליון שקל, אשר יחולק ב- 4 תשלומים רבעונים.

טל גינזבורג, סמנכ"ל הכספים של בריטיש ישראל אמר היום: "אני שמח שלאחר שנה עמוסת התרחשויות אנו יכולים לסכם שנה עם רווחים גבוהים ועליה בהכנסות מפעילות הליבה שלנו - השכרה ניהול ואחזקה של נכסים, לצד ייצור משמעותי של מזומנים מפעילות שוטפת. במהלך השנה ביצענו עסקאות משמעותיות כגון רכישה בדרך של מיזוג של טמרס נדל"ן וכן של אירוס הגלבוע, בעלת מתחם איקאה בראשון לציון, שלהערכתנו, תורמות לחיזוק האיתנות הפיננסית ומיצובה העסקי של החברה. בימים אלה אנו מבצעים הרחבות במספר נכסים, אשר תחילת הנבתם תביא להערכתנו לשיפור נוסף בביצועים התפעולים של החברה וכן להצפת ערך לבעלי המניות. בנוסף, בתקופה הקרובה בכוונתנו לפעול לרכישה וקידום של פרויקטים גדולים לייזום ופיתוח של נכסים מסחריים מרמת הקרקע בהם אנו מאמינים כי נוכל להשיג תשואה עודפת לבעלי המניות".

במגדל שוקי הון שסקרו את דוחות החברה סבורים כי מדובר בתוצאות טובות: "כניסת רשתות בינלאומיות לנכסי החברה בשנים הקרובות עשויים להגדיל את האטרקטיביות שלהם. אנו רואים לחיוב את פעולות הנהלה להקטנת רמת החוב הגבוהה יחסית". במגדל מוסיפים כי "החברה פרסמה דוחות אשר עמדו בציפיותינו המוקדמות. החברה הרחיבה באופן ניכר את עסקיה במהלך שנת 2009 בעיקר בעסקאות טמרס ואירוס הגלבוע וכמו כן ממשיכה לשפר ולפתח את הנכסים הקיימים. מסקרים את המניה בהמלצת החזק עם מחיר יעד של 11.5 שקל"

ב- IBI בית השקעות אומרים כי "החברה אינה קופאת על השמרים ונמצאת בתנופת פיתוח. בטווח הקצר : הרחבת קניון רחובות וקניון אבנת (פ"ת), ובניית מתחם מסחרי בכיכר ציון (ירושלים). בטווח הארוך: ייזום ובניית קניון אשדוד (שותפות עם הראל), קניון ב"ש (החברה חתמה עם אלי להב על הסכם עקרונות לרכישת 50% מהקניון)".

בבית ההשקעות מציינים כי "מצבת הנכסים האיכותית של החברה והתפוסה הגבוהה בנכסיה עזרו לה להתמודד בכבוד עם המצב הכלכלי בשנה האחרונה", ומוסיפים כי "השיפור במצב הכלכלי במשק והתחושות כי אנו שוב על פסים של צמיחה יבואו לידי ביטוי בתחושת הביטחון הכלכלי של האזרחים, ותחום הקניונים יהיה אחד הנהנים העיקריים, בנוסף, הכניסה של הרשתות הזרות (Gap ו- H&M) ישפרו את תמהיל השוכרים בנכסים ואת חוזקם. אנו משמרים את המלצת הקנייה לחברה ומעלים את מחיר היעד לרמה של 13 שקל".

יוסי צבי, המנכ"ל החדש של רשת קניוני ישראל, כבר גובה דמי שכירות גבוהים יותר במתחמים שבהם תפתח הרשת השבדית סניפים, כי זו "איקאה של האופנה". ראיון ראשון

"נפוליאון היה אומר שלא צריך גנרלים טובים - צריך בעיקר גנרלים בני מזל", מחייך יוסי צבי כשהוא בוחן את תוכנית העבודה ההולכת ומתגבשת לרשת קניוני ישראל, המונה 18 קניונים, שבראשה הוא עומד בשלושת החודשים האחרונים. האמירה הזו בולטת דווקא על רקע העובדה שצבי, אשר מעולם לא ניהל קניון, הוא אדם מתוכנן, בקיא בפרטים, מהסוג שדווקא עושה כל מה שהוא יכול כדי לא להשאיר למזל מקום בעבודתו.
 
צבי (46), שבעשור האחרון כיהן בשורת תפקידי ניהול בשוק הקמעונאי, עומד בראש רשת הקניונים הגדולה בישראל בפתח תקופה של יציאה ממיתון והתחדשות בענף. קניונים חדשים נבנים וישנים עוברים מיד ליד, חברות אופנה ענקיות דוגמת H&M, גאפ ובננה ריפבליק נכנסות בסערה לארץ, והתחרות על לבם וכיסם של הצרכנים עולה הילוך. גם צבי אופטימי בנוגע לכיוון שהמשק צועד אליו. "אני רק שלושה חודשים בתפקיד, ולמזלי זכיתי לרוח גבית מהמשק. היו חודשיים טובים. הפדיונות בכל הקניונים שלנו מראים עלייה ניכרת לעומת שנה שעברה", הוא אומר, מרוצה מקבלת הפנים שבה התקבל בשוק.
 
 
תשובה ובינו טיפחו
 
צבי, סא"ל במיל' בחיל התותחנים, החל את דרכו בעולם העסקים בתחילת שנות התשעים כעוזרו האישי של יצחק תשובה. "גם אז תשובה היה מוכר, אבל זה היה קצת לפני שהוא צמח ונהיה לתשובה שהוא היום", הוא מספר. "למדתי ממנו הרבה מאוד על עולם העסקים, אצלו בעצם זכיתי להשתפשף בעולם הזה בפעם הראשונה. ליוויתי את תשובה בעסקאות נדל"ן גדולות, ברכישת חברות ציבוריות, ואז גם הבנתי עד כמה העולם העסקי מושך אותי".
 
שלוש שנים אחר כך עבר צבי לתפקיד מנהל הפעילות הנדל"נית של סופר־פארם, ערב ביטול המגבלות על פתיחת בתי מרקחת. "סופר־פארם היתה כמו בית מבחינתי", הוא אומר בחום, "זו חברה גדולה מאוד, ולמרות זאת היא מצליחה לשמור על משפחתיות. כשהגעתי אליה היו לה 24 סניפים, וכשעזבתי, לאחר כחמש שנים, היו 140 סניפים, מתוכם 12 בקניונים של קבוצת קניוני ישראל".
 
 
לפני ארבע שנים החליט צבי להמשיך הלאה ועבר לקבוצת פז של צדיק בינו, שבה כיהן כמנכ"ל סהר פיתוח והשקעות. בהמשך חזר לתקופה קצרה לקבוצת תשובה כמנכ"ל דלק נכסים מניבים, ואחריה שב לפז כסגן ראש חטיבת עסקים, ייזום ונדל"ן. "צדיק בינו הוא האיש שלמדתי ממנו הכי הרבה ואני מאוד מעריך אותו", הוא אומר. "הוא איש שמאוד מתמקד במטרה, מכוון לתוצאות, ובסופו של דבר הוא צודק - השורה התחתונה היא זו שקובעת. את הדברים הללו אני מיישם היום. המטרה היא למקסם רווחים, כל השאר זה אמצעים".
 
מה האמצעים?
"יחסי אנוש ואווירה משפחתית בצד ניהול קפדני של משימות ושל העסק. נראה לי שאני דומה לצדיק בזה שגם אני לא ממש אוהב תקשורת. החשיפה לא חסרה לי. אני מעדיף לעשות ולא להגיד".
  
בנובמבר פרש שוב מפז, בעקבות ההצעה המפתה שקיבל מעמיר בירם לנהל את רשת הקניונים שבבעלות בריטיש ישראל, הנמצאת בשליטתו של איל הנדל"ן הבריטי לואי נואי. "אשתי ואני נוהגים לצאת לטיול מדי שנה עם שלושת הילדים", הוא מספר על היום שבו קיבל את ההצעה. "עמיר בירם התקשר אליי כשהיינו בטיול בארצות הברית ואמר לי שמשה רוזנבלום עוזב ושהוא רוצה אותי לתפקיד. זה כמובן החמיא לי מאוד. ההחלטה התקבלה אצלי לגופו של עניין ובעיקר לגופו של אדם - עמיר בירם, האיש שהביא אותי לכאן".
 
"תמיד יש מקום לשיפור"
 
כיצד נראית החברה שקיבלת?
"לאחר שלושה חודשים בתפקיד אני יכול לומר בשקט שמצאתי חברה במצב טוב. היא בעלת מספר הקניונים הגדול במדינה, וכעת אנחנו מתכננים להקים עוד קניון. הניהול של החברה בסך הכל טוב, אבל תמיד יש מקום לשיפור. אני מניח שאכניס דגשים משלי ורעיונות חדשים".
 
 
איך אתה מתכנן לנהל את הפעילות שלכם?
 
"השקפת העולם שלי שונה משל קודמי. לדעתי, צריך לשים בראש כל כללי האצבע את המבחן הכלכלי. הרווח התפעולי הנקי המופק מכל אחד מהקניונים והרווח התפעולי המצרפי של החברה הם המבחן שלי, ולו אני אחראי. בפגישות עם מנהלי הקניונים אני מדגיש בפניהם שגם המבחן שלהם הוא מבחן הרווח. בינו היה אומר, ובצדק, שרווח אינו הדבר הכי חשוב - אלא הדבר היחיד שחשוב".
 
צבי נראה איש ערכי, אידיאליסט, שמאוד מאמין בדרכו. הוא נלהב כשהוא מדבר על שיטת הניהול שהוא מאמין בה: "אני מחפש אנשים חדים, עם ברק בעיניים ותעוזה. אני לא רוצה שהמנהלים שלי יפחדו לומר לי את דעתם. אני מעדיף תמיד כאלה שמאתגרים אותי, לא יס־מנים. זה קשה יותר לעבוד עם אנשים כאלה, אבל בסופו של דבר אלה האנשים שבאמת יכולים לחולל שינוי. חשוב לי מאוד לתת למנהלים בשטח עצמאות. נכון שהדברים מגיעים אליי לאישור, אבל ישנם נושאים שאני משתדל שלא להתערב בהם".
 
מדי שבוע יוצא צבי לסיור בכל הקניונים של הרשת, ונראה שהוא בקיא ומעורב בכל פרט או שינוי שמתרחש בקניון - החל בשירותים המשתפצים וכלה בהצבת השומרים. למרות הקורקרטיות שצבי מפגין בעסקים, נראה שהוא איש חם. לעובד שרק החל לעבוד הוא טופח על השכם, וכשזה הולך, הוא מיד מתקשר למזכירתו לוודא ששלחה לאותו עובד פרחים.
 
אתה מדבר על מדידה ותגמול הישגי של מנהלי הקניונים. האם המנהלים הם עצמאיים באמת?
"התשובה היא כן. כדי שזה יקרה, צריך לשמור על עוד עיקרון ניהולי, סמכות בצד אחריות. אני מאמין גדול בהאצלת סמכויות ומתן אחריות ברורה לכל מנהל. צריך לבחור את המנהלים המתאימים, להטיל עליהם אחריות ברורה ומתוחמת, ועמה את הסמכויות המתאימות. בתוך המגרש המתוחם הזה שנוצר לכל מנהל יש סמכות לפעול לפי שיקול דעתו, אבל חשוב לי שזה יקרה בצד יצירת מנגנוני בקרה נאותים. אני משתדל להתערב בעבודתם רק כאשר אני מזהה טעויות משמעותיות".
 
הקניונים מתרחבים במקום
 
לדברי צבי, ענף הקניונים, שצמח מאוד בעשור האחרון, עתיד להיקלע בתוך כמה שנים למצב שבו יזמים יתקשו למצוא מקום לבנייה חדשה. "אני לא רואה מקום לעוד קניונים רבים בישראל", הוא אומר, "יש פה מספר רב של מרכזים מסחריים, רובם במקומות טובים. משאב הקרקע בארץ מוגבל, ובמקביל חל שיפור גדול בדרכי הגישה וברמת המינוע של האוכלוסייה. הזמן שבו אדם יכול להגיע לקניון הקרוב אליו מתקצר. כל אלה יהפכו את הייזום בשוק שלנו לפחות כדאי.
 
"כשאני מסתכל על העתיד בשוק הזה, אני מצפה ללא יותר מחמישה־עשרה קניונים חדשים, מלבד כמה עשרות פרויקטים שכבר נמצאים בקנה. הקניונים הבולטים ביותר שנמצאים בקנה הם הקניון של אלי להב בבאר שבע, הקניון שאנחנו מקימים בדרום אשדוד, והקניון של אזורים ושיכון ובינוי בנתניה. מנוע הצמיחה העיקרי של הענף יהיה לדעתי הרחבה ושדרוג של קניונים קיימים. כך אנו פועלים".
 

צבי מונה רשימה ארוכה של הרחבות בקניונים, החל בחיסול מתחם הקולנוע בגראנד קניון החיפאי, וכלה בבניית עוד קומה בקניון אבנת בפתח תקווה, שכ־1,000 מ"ר ממנו יושכרו לרשת H&M. "הקניון בפתח תקווה הוא דוגמה לתכנון טוב", אומר צבי, "לו היה אפשר לבנות שם שטח כפול - היינו מצליחים לשווק גם אותו".
 
"ביצוע כל פעולות ההגדלה הללו בתוספת חיזוק כוחו של כל קניון יביאו לעלייה גדולה ברווח של כל אחד מהנכסים ושל החברה כולה", מעריך צבי. "המחירים שבהם מושכרים השטחים החדשים גבוהים באופן ניכר מכפי שהיה מקובל באותו קניון עד כה. הסיבה פשוטה: שוכר פוטנציאלי מוכן לשלם יותר כשמדובר בקניון בעל הצלחה מוכחת".
 
בצד המחסור ההולך וגדל בקרקע מחוץ לערים, היזמים בענף מוצאים את עצמם בחודשים האחרונים נלחמים גם בגופי התכנון של המדינה. "המדינה מבקשת להחיות את מרכזי הערים על חשבון ההתחזקות של הקניונים והפאואר סנטרים מחוץ לעיר", אומר צבי. כדי להתאים למציאות החדשה, בין הפרויקטים המתוכננים בולטים שניים במרכזי ערים: כלבו בסגנון אירופי שיוקם במרכז ירושלים, והפיכת שטח התחנה המרכזית הוותיקה של רחובות לחלק מהקניון.
 
המוסדיים ייהפכו לשותפים
 
2009 היתה ברובה שנה לא פשוטה לשוק הקמעונאי. ענף הקניונים נחשב לאחד האיים היציבים ביותר בתחום, אך גם בו הורגשה החולשה של השוכרים, בעלי החנויות.
 
"כשאני מסתכל היום על המחירים שבהם אנו משכירים חנויות, אני מוצא שברוב המקומות חזרנו לרמות של טרום המשבר", אומר צבי. "בדצמבר האחרון כבר היתה עלייה בפדיונות לעומת דצמבר 2008. הפדיון המצרפי של כל החנויות בקניונים שלנו הגיע ב־2009 לכמעט 4.5 מיליארד שקל. זה סכום עצום, ואני מאמין שב־2010 כבר נגיע ל־5 מיליארד שקל".
 
בשנה שעברה היתה בענף הקניונים מגמה של התחזקות הקבוצות הגדולות, שעשו זאת באמצעות רכישת קניונים מקבוצות קטנות ובינוניות. הדבר יימשך גם השנה?
"זה יימשך, אבל זה תהליך שכבר כמעט מיצה את עצמו. בימים אלה עזריאלי מתכנן לקנות קניון בחיפה, דלק נדל"ן ואנחנו מתחרים על קניון סירקין בפתח תקווה, ומליסרון מתכננת לקנות חצי מהקניון של אלי להב בבאר שבע. נוצרו פה חמש קבוצות גדולות: אנחנו, עזריאלי, גזית, מליסרון ואמות. הסחורה נגמרת. בסופו של דבר מרכזים מקומיים דוגמת גן העיר או דיזנגוף סנטר יישארו עצמאים, אבל השאר יצטרפו לאחת הרשתות. אני מאמין שגם אחרי השינויים נמשיך להיות הכי גדולים".
 
עוד נושא שצבי מעריך שייהפך לשיחת היום בענף הקניונים בשנה הקרובה הוא העלייה בהתעניינות של גופים מוסדיים בנכסים להשקעה. "אם בשוק המשרדים זו כבר עובדה בולטת מאוד, הרי שבענף הקניונים מתחילים רק לאחרונה לחוש בהתעניינות של המוסדיים בנכסים", מדווח צבי. לדבריו, "כמו שראינו גופים כמו מגדל והראל הופכים לשחקנים גדולים בענף המשרדים בשנים האחרונות, אפשר בהחלט לצפות לכך שבשנים הקרובות גופים כאלה ייהפכו לשותפים בולטים בקבוצות החזקות בענף הקניונים".
 
השבדים ירימו את המחיר
 
בתחום המסחרי, אומר צבי, "בשנה הקרובה יבלוט בענף הקניונים תהליך שבמרכזו כניסתן של רשתות אופנה זרות. הראשונה והגדולה ביותר תהיה H&M השבדית, איקאה של עולם האופנה. הכניסה שלה אמורה לזעזע את השוק. מהתגובות של הילדים שלי אני יכול לנחש שזו תהיה הצלחה גדולה".
 
עוד רשתות שעומדות להיכנס לקניונים של קניוני ישראל הן גאפ, בננה רפבליק וברשקה של זארה. "כל אחת מהן מדברת איתנו כעת על חנויות של מאות מטרים רבועים", הוא מדווח.
 
 
מה תהיה ההשפעה של רשתות האופנה הזרות על ענף האופנה הישראלי?
"ההשפעה הבולטת ביותר תהיה של H&M, שתביא לתהליך דומה לשינוי שחל בשוק בעת המעבר מבתי המרקחת הישנים לרשת דוגמת סופר־פארם. זה יבוא לידי ביטוי גם בשוק האופנה וגם במחירי הנדל"ן בענף. H&M ממוצבת בעולם כרשת של בגדים טובים במחיר הוגן, מעין איקאה של עולם האופנה, ולעניות דעתי היא תגרום לרשתות האופנה הישראליות לבצע פעולות התייעלות ושיווק לצורך התמודדות עם התחרות הצפויה. אנחנו כבר רואים איחוד של מותגים ברשתות, למשל קסטרו, שאיחדה את בגדי הנשים והגברים בחנות אחת, ודבר דומה קרה בפוקס.
 
"אנחנו מתייחסים ל־H&M כאל עוגן רציני, ומאמינים שהיא תמשוך לקוחות רבים למקומות שבהם היא תפתח סניפים. כשאני מדבר כיום עם שוכרים, אני בהחלט משתמש בכניסה שלה ככלי לגיטימי להעלאת דמי השכירות".
 
בעשור האחרון ניסו כמה מחברות הקניונים למתג את הרשת שלהן - בלטה בכך קבוצת עזריאלי, שיצרה כרטיסי מועדון משותפים עם חברות האשראי לקונים בקניונים שלה. צבי מגלה כי הוא מתלבט כיום אם להשקיע מאמצים וכסף בתחום זה.
"אני דוגל בהצבת יעדים מדידים", הוא אומר. "פעולה שאי אפשר למדוד את תוצאותיה, קשה לשכנע אותי בנחיצותה. כשעושים אירוע שיווקי בקניון ואני לא יכול לראות שהמכירות עלו בשקל בעקבותיו - גם אם הוא אירוע יפה - קשה לי לקבל את הצורך להשקיע בו. לדעתי, רוב פעולות המיתוג של רשתות קניונים נכשלו עד כה. אני לא חושב שרוב המבקרים בקניונים עושים את זה בגלל הזדהות עם המותג, אבל לא בדקתי זאת אמפירית".
 
אם זה כל כך לא כדאי, מדוע אחרים עשו זאת?
"לדעתי, יש בזה הרבה עניין של אגו. המתחרים שלנו קיבלו הרבה תשבוחות כאשר ביצעו קמפיינים פרסומיים לחיזוק המותג שלהם. אני בודק עכשיו עד כמה זה נכון". 

  אירוס הגלבוע, הנמצאת בשליטת מתיו ברונפמן בעל זיכיון איקאה בישראל, הינה בעלת מלוא הזכויות בחטיבת קרקע בשטח של 110 דונם בראשון לציון הכוללת גם את השטח עליה בנויה חנות איקאה החדשה

לקראת פתיחת הסניף החדש של איקאה בישראל, חברת בריטיש ישראל בניהולו של עמיר בירם, מודיעה על השלמת עסקת המיזוג עם "אירוס הגלבוע". המיזוג בוצע בדרך של הקצאת 9.5% ממניות בריטיש (לפני דילול).

אירוס הגלבוע, הנמצאת בשליטת מתיו ברונפמן בעל זיכיון איקאה בישראל, הינה בעלת מלוא הזכויות בחטיבת קרקע בשטח של 110 דונם בראשון לציון הכוללת גם את השטח עליה בנויה חנות איקאה החדשה. בריטיש ישראל מחזיקה בקרקע עליה הוקמה חנות איקאה.

בין החברה לבין בעלת הזכיון של איקאה בישראל נחתם חוזה שכירות ארוך טווח בסך של כ-26 מיליון שקל בשנה. בנוסף, מחזיקה אירוס הגלבוע במרכז מסחרי בביתר עלית בשטח של כ-6,000 מ"ר המניב דמי שכירות שנתיים בסך של כ-3 מיליון שקל.

"החלטתנו להפוך לשותפים בבריטיש ישראל הינה בהתאם לתפיסתנו העסקית, הרואה בישראל יעד אסטרטגי ארוך טווח", אמר ברונפמן בתגובה. "בחירתנו בקבוצת בריטיש ישראל נובעת מהיותה שחקן מוביל בתחום הקניונים ומרכזי המסחר בישראל".

ברונפמן הוסיף כי הוא צופה שהמהלך עשוי להוביל לעסקאות משותפות גם בהמשך.

עמיר בירם, מנכ"ל בריטיש ישראל, אמר : "הרכישה משתלבת עם האסטרטגיה העסקית של בריטיש ישראל, הדוגלת ברכישה של נכסים מסחריים איכותיים במיקומים אסטרטגיים. בנוסף, הרכישה תורמת בצורה חיובית למיצוב בריטיש ישראל כגורם מוביל בישראל בתחום הקניונים ומרכזי המסחר והינה המשך טבעי של שיתוף הפעולה של החברה עם קבוצת ברונפמן פישר".

מתחם איקאה בראשל"צ נהנה מפוטנציאל השבחה לאור זכויות הבנייה העודפות לפיתוח עתידי. נציין, כי העסקה צפויה להגדיל את בסיס ההון של החברה באופן מיידי בסכום המוערך בכ-150 מיליון שקל..